Как расторгнуть договор аванса

Как расторгнуть договор аванса

Содержание:

Расторжение договора без потерь задатка

Заключил предварительный договор о покупке дома.Заплатил задаток 100000 рублей.Но узнал что в этом доме нет фундамента.Хочу расторгнуть договор или снизить цену.На каком основании я могу это сделать?С уважением Михаил.

Ответы юристов (2)

«Уплата задатка допускается только по существующим денежным обязательствам (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Предварительный договор не порождает никаких денежных обязательств, как это следует из п. 1 ст. 429 ГК РФ (предварительный договор есть обязанность заключить в будущем договор). Уплата задатка по предварительному договору не основана на законе, и, если задаток выплачен, выплата денежной суммы совершена без правовых оснований. Отсюда следует, что денежная сумма, выплаченная по предварительному договору и названная сторонами задатком, таковым не является, и на соответствующие отношения не может быть распространено регулирование, предусмотренное ст. 380-381 ГК РФ. То есть выплата задатка в качестве некоей гарантии до заключения основного договора купли-продажи на самом деле ничего не гарантирует ни одной из сторон. Задаток не является средством обеспечения сделки, и при желании покупатель легко докажет, что это всего лишь неосновательное обогащение. Правда, только в суде. Если у вас не получится по-мирному расторгнуть предварительный договор и забрать деньги, то через суд вы их заберете.

Здравствуйте Михаил! В соответствии с ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При заключении договора продавец обязан уведомить покупателя обо всех имеющихся недостатках, в том числе о скрытых дефектах, которые самому продавцу известны. О том изъяне, что в доме нет фундамента, продавец должен был знать, но вас он не предупредил. Поэтому вы вправе, определив свои запросы и предстоящие затраты, требовать либо уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков, либо возмещения своих расходов на устранение этих дефектов. Думаю, что судебного разбирательства избежать не удастся, но правда на вашей стороне, и бороться стоит.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК) «в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору».

На основании пункта 2 статьи 475 ГК
«В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы».

С уважением Татьяна Юрьевна

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Возврат аванса при расторжении договора. Одностороннее расторжение договора. Срок возврата аванса

Правовые взаимоотношения, связанные с неисполнением условий договора, часто сопровождаются спорными вопросами. Например, при возврате денежных сумм, поступивших на счет поставщика услуг в виде аванса. Для урегулирования сложных споров необходимо владеть правовыми аспектами этого вопроса. Поэтому сделаем попытку разобраться, в каких случаях возврат аванса при расторжении договора правомерен, в какие сроки он осуществляется и возможно ли расторжение в одностороннем порядке.

Что такое аванс?

Во исполнение достигнутых при составлении контракта договоренностей часто одна сторона выплачивает денежные средства за товар или услугу. Выплата может называться задатком, предоплатой или авансом. Заявить о возврате авансовых средств плательщик вправе в том случае, если товары или услуги еще не предоставлены получателю, или произведено частичное выполнение взятых по договору обязательств. В первом случае плательщику по закону разрешено предъявить требование о выплате аванса в полной мере. При втором варианте развития событий возможен возврат определенной части авансового платежа, рассчитанной с вычетом уже произведенных работ и услуг. Для этого нужна счет-фактура на аванс.

Обратная ситуация

Но возможна и обратная ситуация, сумма авансовых платежей ниже стоимости выполненной работы, в этом случае заказчик возмещает разницу исполнителю. Если прекратить действие договора желает исполнитель, то другая сторона требует от него выплатить разницу между перечисленным авансом и стоимостью выполненных работ, а также неустойку за ненадлежащее выполнение договорных обязательств. Размер неустойки определяют условия соглашения и договор услуг.

Аванс не может выступать гарантом выполнения обязательств. Он выплачивается заказчиком в качестве предоплаты за будущие работы и услуги, оказанные исполнителем. Он не обязывает к заключению договора, может быть возвращен в любой срок действия контракта. Гражданский кодекс не дает четкой дефиниции понятия аванс. Более ранним законодательством термин устанавливался в качестве частичной предварительной оплаты. Его не выплачивают в виде полной оплаты по договору или иному соглашению.

В каких случаях возможен возврат аванса при расторжении договора?

Какие могут быть основания?

Возврат суммы задатка или аванса возможен, если имеются следующие основания:

  • сторона, получившая аванс, не исполнила свои обязательства;
  • работа исполнителем выполнена некачественно;
  • исполнитель задержал начало работы и срывает сроки поставок.

Напоминаем, что заказчик имеет право в любой период действия договора выразить отказ от услуг исполнителя. Однако в этом случае заказчик возвращает аванс за вычетом стоимости выполненных работ на основании счет-фактуры на аванс.

Отличие понятий аванс, задаток и предоплата

Все взаимоотношения между заказчиком и исполнителем определяются гражданским кодексом. Четко определенное описание задатка содержится в ст. 380 ГК РФ. В ней говорится, что соглашение о выдаче задатка обязательно нужно оформлять в письменном виде, указывается точный его размер. Задаток считается своего рода обеспечением гарантий договора. Таким образом, если договор услуг расторгает заказчик, задаток остается у исполнителя. А вот исполнитель при расторжении выплачивает сумму в двойном размере. Внести задаток в виде ценных бумаг нельзя.

С авансом, как мы уже сказали выше, дело обстоит сложнее. Законодатель не раскрывает это понятие, поэтому случается, что аванс и задаток часто путают. Однако это ошибка, поскольку под авансом, предоплатой и задатком понимаются разные виды платежей. Предоплата всегда может быть возвращена покупателю в полном объеме, если сделка не состоялась.

Что говорит закон?

Закон о защите прав на стороне интересов потребителей. Выплата осуществляется полностью, и это правило работает «по умолчанию» за редким исключением. К таким исключениям принадлежат ситуации, когда ранее было предусмотрено оформление предварительного договора купли – продажи или иного документа, удостоверяющего и фиксирующего условия сделки еще до её совершения. Так, к примеру, делают в случае совершения крупной покупки. Как, например, аванс при покупке квартиры. Если был оформлен договор, в котором были четко прописаны обстоятельства, при которых возможно удержание предоплаты, то их нарушение ведет к тому, что предоплата может быть удержана целиком или полностью.

Во втором, наиболее распространенном случае, в котором обычно не возвращают предоплату или её часть, когда заказ товаров произведен через магазин. В этом случае предоплата представляет собой компенсацию убытков, которые может понести продавец. При этом условия, при которых предоплата не возвращается, обычно прописаны в правилах работы торговой организации, о чем покупателя должны предупредить обязательно.

Ну, и последний наиболее встречающийся случай, когда предоплату не вернут точно, – заказ услуг. Если исполнитель закупил материалы и инструмент для выполнения вашего заказа, то деньги вам вернут вряд ли. Но при этом нужно помнить очень важную вещь: удержать предоплату могут только в том случае, если об этом вас предупредили заранее.

Порядок осуществления возврата аванса при расторжении договора

Заказчик оформляет письменную претензию, в которой четко прописывает требование о возвращении суммы аванса и причины, по которым он принял это решение. При обоснованном и подтвержденном условиями договора возврате, аванс должен быть выплачен заказчику в установленные соглашением сроки, если оно не содержит пунктов, указывающих иные условия. Договор может быть расторгнут, если имеется согласие обеих сторон или в результате требований одной стороны, но, если есть судебный акт. Если происходит одностороннее расторжение договора, то в суде заявитель представляет соответствующие доказательства, подтверждающие факт невыполнения условий.

Нарушения сделки

Нарушения сделки считаются существенными, если повлекли за собой причинение значительного ущерба другой стороне. Такой случай считается подходящим для расторжения договора одной из сторон. Часто проблема появляется до начала работ, это позволяет выплатить аванс в полном объеме, и действие договора прекращается. Однако, заключая договор, стороны могут сделать оговорку, что при расторжении договорных обязательств уплаченный аванс не подлежит возврату не при каких условиях. Это, конечно, представляет выгоду только для исполнителя и отчасти развязывает руки недобросовестным гражданам. А вот заказчик вполне может потерять свои средства, выплаченные в виде аванса. В этом случае даже суд будет на стороне исполнителя. Третьим лицам возврат оформляется в случае, если такой пункт обозначен в договоре.

Исполнитель при одностороннем расторжении договора возвращает сумму аванса в день, когда договор прекратил фактическое действие. Если дело рассматривалось в суде, то в день принятия решения. Если имеет место отказ от выплаты авансовых сумм, то с момента прекращения действия договора на эту сумму будет производиться начисление процентов за использование чужих денежных средств. Заказчик имеет возможность застраховать свои деньги, обратившись в банк за авансовой гарантией. Она служит гарантом покрытия предполагаемых рисков на случай нарушения договора исполнителем. Страховка оформляется на период действия договора, то есть до полного выполнения всех обязательств сторонами. В этом случае гарант, оформивший страховку, контролирует своевременное выполнение договора и всех прописанных в нем условий.

Разновидности расторгаемых сделок

«Утром деньги — вечером стулья»! Это любимый девиз не только Остапа Бендера. Все продавцы предпочитают работать именно так. Но даже внесенный аванс не всегда гарантируют продавцу, что именно эти «стулья» у него клиент купит. От ситуаций, когда приходится возвращать аванс, не застрахован ни один продавец. Неприятности с возвратом усугубляет выплаченный с аванса НДС. В этом случае можно принять выплаченный налог к вычету, соблюдая определенные правила. Во-первых, необходимо расторгнуть договор, осуществить возврат аванса покупателю и отразить эту операцию в учете. Произвести все эти операции необходимо в срок, не превышающий одного года с того момента, как произошел отказ.

Сделки с недвижимостью

Отдельно нужно оговорить возвращение аванса, когда расторгается договор купли-продажи недвижимости. Процесс покупки или продажи недвижимости сам по себе является трудоемким, требует много времени и сил всех заинтересованных сторон. Аванс при покупке квартиры вносится часто.

Поэтому расторжение договора в данном случае наносит довольно серьезный ущерб и покупателю, и продавцу. Но жизнь вносит свои коррективы, часто наши планы меняются по причинам, которые от нас не зависят, и мы вынуждены подчиниться обстоятельствам.

Основания для расторжения договора

Оснований и причин для расторжения договора не много:

  1. Одна из сторон понесла убытки или ей был причинен ущерб по вине другой стороны.
  2. Отказ выписаться из жилого помещения.
  3. Выселение из дома в нарушение предварительных договоренностей.
  4. Изменения существенных условий договора.

Договор подряда

Далее рассмотрим аванс по договору подряда.

В ситуации, когда расторгается договор подряда, также возможен возврат аванса. Если ситуация очевидна: подрядчик не приступал к работе, аванс подлежит возврату в полной мере. На практике договор расторгается обычно тогда, когда заказчиком уже выплачен аванс, а подрядчик уже успел выполнить часть работ (качество этих работ и является нередко причиной расторжения договора). Как и в случаях, обозначенных выше, заказчик не вправе требовать выплаты аванса в полном размере.

Если в расторжении договора виноват подрядчик, то заказчик имеет право истребовать помимо возврата аванса еще и выплату неустойки за нарушение договорных обязательств. При этом подрядчик обязан выплатить все полученные ранее по договору суммы за вычетом стоимости фактически произведенных и документально подтвержденных актами приема-передачи выполненных работ. Срок возврата аванса должен быть соблюден.

Судебная практика

Ситуации, связанные с возвращением авансовых сумм, нередко приводят к конфликтам между участниками. Каждый участник сделки отстаивает свои права, что вполне естественно. Если уладить конфликт путем переговоров не удается, сторона, понесшая убытки, имеет право обратиться в суд с исковым заявлением, направляемым по месту нахождения ответчика.

Иск составляется с указанием наименования судебного органа; информации об участниках дела; основаниями для предъявления истцом требований, а также доказательств, их подтверждающих; сведений о предварительных разбирательствах. Подробно излагается суть дела с описанными нарушениями прав и законных интересов сторон и перечень прилагаемых к исковому заявлению документов, а также их копии.

Как вернуть аванс при расторжении договора? Разберемся.

В случае, если заказчик выражает претензии на возмещение затраченной суммы, исполнителю необходимо доказать, что он предпринимал все необходимые действия для выполнения условий контракта. Во избежание недоразумений, судебных споров и прочих неприятностей необходимо позаботиться о правильном составлении договора, пункты которого будут отражать все нюансы возврата авансовых средств. Но на практике к услугам юриста прибегают чаще всего, когда проблема уже назрела и ее нужно решать тем или иным способом.

Судебная практика в России изобилует подобного рода делами, и ее анализ позволяет сделать следующий вывод. Возврат аванса при расторжении договора не всегда возможен по согласию сторон. Это сложный многоуровневый процесс, который требует тщательного изучения налоговых и гражданско-правовых норм законодательства Российской Федерации.

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Как вернуть оплаченный по предварительному договору задаток? Есть ли шанс расторгнуть договор в суде? Каким образом?

Ответы юристов (3)

Вы покупатель? Если это был именно задаток, т.е. в тексте договора предусмотрено условие именно об уплате задатка — то в случае расторжения договора по вашей вине задаток вам не возвращается. В случае если договор расторгается по вине продавца — он обязан вам вернуть задаток в двойном размере. Если уплачивался не задаток, а аванс — он подлежит возврату. Если продавец уклоняется от заключения основного договора — обязать его заключить договор можно обратившись в суд.

Необходимо знать детали по вашей ситуации, чтобы дать однозначный ответ.

Оцените, пожалуйста, ответ.

Есть вопрос к юристу?

Ответ дан без учета судебной практики. Задаток по предварительному
договору всегда рассматривается судами как аванс, так как до заключения
основного договора платежи не предусмотрены.

Ну раз вы и сами все знаете, зачем у нас спрашиваете то.

К вашему сведению, последняя судебная практика исходит из того, что если в предварительном договоре предусмотрены платежи, то он признается основным договором. В частности предварительный договор купли-продажи признается договором купли-продажи будущей вещи. Следовательно нужно читать условия данного договора.

Требованием и соглашением об обеспечении задатком совершения будущей (по основному договору) сделки купли-продажи обязательства сторон преследуют различные интересы. Исходя из вины как меры ответственности одной из сторон предварительного договора (а) о продаже квартиры и (б) о купле квартиры следует рассмотреть действия каждой из сторон соглашения относительно будущей (по основному договору) купли-продаже квартиры, если предварительным соглашением какие-то случаи не предусмотрены.

Даже в том случае, когда какие-то случаи предварительным договором не предусмотрены, то в соответствии с правилами статьи 381 ГК РФ исключаются из рассмотрения случаи ч. 1 ст. 381, так как продавец имеет возможность исполнения обязательства продать квартиру, соглашения о прекращении обязательства до начала его исполнения не имеется. Также исключаем из рассмотрения убытки и возможность зачета задатка (ч. 2 ст. 381), так как убытки продавец не понес.

Считать задаток авансом в счет суммы платежа по (предварительному и будущему основному) договору и продолжить покупку квартиры. С этим вариантом имеются сложности, понимаю. В указанном случае ответственности задаток теряется, а учитывая (предполагаемый) размер задатка — потеря существенная. В соответствии с ч. 2. ст. 381 ГК РФ имеется возможность вернуть задаток в двойном размере.

Обратиться в суд с требованием:

— уплатить стороне предварительного договора продажи-купли двойную сумму задатка по причине несоблюдения продавцом существенного условия предварительного договора или устранить это препятствие заключению основного договора;

— в иске о неосновательном обогащении гражданина (продавца квартиры), так как сумма задатка многократно превышает размер неустойки, которую мог бы потребовать этот гражданин, с требованием обязать гражданина (такого-то) указать размер неустойки, которую данный гражданин полагает в отсутствие в предварительном договоре такого пункта.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, если меня ввели в заблуждение при его заключении?

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартире?дело в том что я взял задаток в 100000 тысяч рублей и если разорву ддоговор то буду должен выплатить 200000.я гражданин другой страны и квартира мне досталась по наследству от мамы. Меня ввели в заблуждение и я извините за выражение, повелся.у меня есть жена и ребёнок граждане России.

Ответы юристов (6)

Задаток может быть как таковым только при заключении основного договора купли-продажи, Вы фактически получили аванс в счет будущих платежей, поэтому обязаны вернуть его в однократном размере. Согласно

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017)ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

Позиции высших судов по ст. 380 ГК РФ

Есть вопрос к юристу?

Позиции высших судов по ст. 380 ГК РФ >>>

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Уточнение клиента

То есть если в писменом порядке была указана сумма я не могу расторгнуть предварительный договор?

12 Февраля 2017, 07:55

Расторжение договора допускается, но надо иметь ввиду положения закона:

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017)ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>>

КонсультантПлюс: примечание.
По соглашению сторон, если иное не установлено законом, исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором может быть обеспечено задатком (часть 4 статьи 380 настоящего Кодекса).

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

буду краток! утверждаю, что Вы ВЗЯЛИ ЗАДАТОК — так как денежные средства предназначались в счет ГАРАНТИИ последующей оплаты по договору КУПЛИ продажи

-ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

УВЫ! но платить ПРИДЕТСЯ! так как у Вас прямое нарушение договорных отношений!

Уточнение клиента

Выплатить конечно собираюсь! !!и расторгнуть. Вопрос лишь в том что я ж могу его расторгнуть и выплатить задаток без принуждения продажи? я правильно понял?

12 Февраля 2017, 10:00

В одностроннем порядке расторжение договора допускается законом при определенных основанях согласно ст.450 ГК РФ:

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
КонсультантПлюс: примечание.
Изменение или расторжение договора по данному основанию влечет последствия, предусмотренные частью 5 ст. 453 настоящего Кодекса.

1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Уточнение клиента

У меня так события разворачиваются быстро что пошли угрозы чтоб договор сохранить.сегодня приходили ко мне двое один представился адвокатом другой стороны и один вел себя как быдло, наезжал и угрожал. Я так понял что нужно писать в полицию заявление об угрозе и тем более разрывать договор

13 Февраля 2017, 00:42

Конечно обратитесь в полицию, это в дальнейшем будет дополнительным побудительным мотивом разрыва пред договора

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как не лишиться задатка при расторжении договора купли-продажи жилья?

Граждане, покупающие жилье на вторичном рынке и вносящие аванс, рискуют лишиться этих денег. Эксперты рассказали газете «Ведомости», как не лишиться задатка при расторжении договора купли-продажи жилья. Агентства недвижимости в основном защищают интересы продавцов недвижимости и часто навязывают клиентам договоры, по условиям которых ответственность за отказ от совершения сделки несет покупатель.

Продавцу проще отказаться от сделки

Не редки случаи, когда люди вносят аванс, а продавец находит более щедрых покупателей. Продавец может вернуть аванс и выйти из сделки, не неся за это материальной ответственности. Если покупатель, который заплатил аванс, находит более выгодное предложение или по другим причинам отказывается от сделки, высока вероятность, что он потеряет деньги. Чаще всего это условие оговорено в договоре купли-продажи.

Понятие задатка описано в статье 380 Гражданского кодекса РФ. Это денежная сумма, уплачиваемая одной из сторон в счет причитающихся по договору платежей другой стороне. Задаток служит доказательством заключения договора и обеспечивает его исполнение. Соглашение о задатке заключается в письменной форме.

Согласно статье 381 Гражданского кодекса РФ, при неисполнении договора стороной, внесшей задаток (покупателем), деньги остаются у другой стороны (продавца). Если договор отказывается исполнять сторона, получившая задаток, другой стороне необходимо выплатить двойную сумму задатка. Кроме того, сторона, которая ответственна за неисполнение договора, должна возместить убытки, если иное не предусмотрено договором.

Как правильно составить договор?

У покупателя больше шансов вернуть деньги, если продавец лично принял аванс. Но чаще всего аванс от имени продавца принимают агентства недвижимости. Почти всегда они отказываются показать договор, заключенный с продавцом, объясняя это запретом юристов, коммерческой тайной, отсутствием руководителей или другими причинами. Согласно законодательству, продавец должен выдать агентству, принимающему деньги, нотариальную доверенность на конкретное лицо.

У покупателя больше причин выйти из сделки, чем у продавца. Одна из них — несоответствия в документах на собственность. К примеру, если в приватизированной в 1998 годуквартире жили несовершеннолетние, которые в приватизации участия не принимали, повзрослев, они могут предъявить свои права на жилье. Либо перед заключением сделки может выясниться, что продавец на момент приобретения квартиры состоял в браке, а значит, на квартиру может предъявить права его бывшая супруга.

Обнаружив несоответствия в документах, покупатель, не имеющий возможности быстро связаться с надежным специалистом, который проверит все документы, обычно не хочет рисковать и отказывается от сделки. При этом аванс ему не возвращают и потраченное время не компенсируют.

Национальный союз защиты прав потребителей рекомендует покупателям самим защищать свои интересы и указывать в договорах купли-продажи жилья такой пункт: «Если сделка по отчуждению объекта срывается по вине покупателя, сумма аванса переходит продавцу. Если сделка срывается по вине продавца, сумма аванса должна быть возвращена покупателю в срок не позднее трех дней с момента требования. Если квартира продана третьим лицам, аванс должен быть возвращен в двойном размере».

Расторжение предварительного договора купли — продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается для урегулирования расходов, необходимых для оформления основного документа, а также чтобы обязать продавца реализовать объект конкретному покупателю, а покупателя — приобрести недвижимость у конкретного продавца (так же как и в случае движимого имущества, например — автомобиля). Дополнительно может быть оформлена расписка, касающаяся передачи денег продавцу. Детали ее оформления можно найти в статье по ссылке.

В документе регламентируют следующие условия:

  • дата и место заключения предварительного договора купли-продажи;
  • идентификационные сведения соучастников сделки;
  • объект договора и его подробные характеристики;
  • стоимость недвижимости;
  • порядок и сроки уплаты;
  • права и обязательства сторон;
  • ответственность соучастников;
  • дополнительные условия предварительного акта.

Однако по обоюдному соглашению или по инициативе одной из сторон, предварительный договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут (а его существенные условия — отменены). Аннулирование документа подразумевает окончательное завершение правоотношений между его сторонами с полным прекращением его действия.

Можно ли расторгнуть предварительный договор купли — продажи недвижимости?

Правила расторжения соглашения устанавливаются нормами Гражданского кодекса РФ, а именно в соответствии с пунктом 1 статьи 452. Следует помнить, что одного желания для прекращения договорных обязательств — мало, должны быть представлены веские причины, в особенности, если расторжение договора реализовывается в судебном порядке.

Основания для расторжения предварительного договора купли — продажи:

  • если покупатель не успевает собрать сумму, необходимую для выкупа недвижимости, то по истечении года соглашение автоматически аннулируется или разрывается раньше. Но если клиент действительно хочет реализовать покупку, есть способ затормозить процесс расторжения. Для этого необходимо отправить второй стороне сделки письменное уведомление с просьбой не прекращать контрактные обязательства, если она согласна, предварительный договор купли-продажи недвижимости оставается актуальным;
  • если договор расторгается по обоюдному согласию сторон. К примеру, может возникнуть следующая ситуация: продавцу требуется быстро осуществить продажу недвижимости, а у потенциального клиента проблемы с получением кредитного займа и необходимо подождать, чего продавец делать не хочет, предварительный договор аннулируется, но продавец должен выплатить покупателю общую сумму задатка в двойном размере;
  • если после заключения договора были обнаружены существенные недостатки в продаваемой недвижимости, покупатель вправе отказаться от исполнения своей части сделки и расторгнуть предварительное соглашение. В этом случае, продавец обязан выплатить сумму задатка, а если он отказывается это делать, покупатель на законных основаниях имеет право обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением.

Скачать Гражданский кодекс РФ в последней редакции здесь.

Порядок действий

Инструкция, в соответствии с которой должны действовать участники сделки, довольно проста, она будет зависеть от способа реализации: по соглашению сторон или в одностороннем порядке, а также от того, был внесен существенный задаток или нет.

Порядок расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры:

  • в первую очередь рекомендуется внимательно изучить положения документа, как правило, в нем указывают условия расторжения сделки, если возникает такая необходимость. Следовательно, подписывая предварительный договор, стороны соглашаются на соответствующую процедуру;
  • изучив договор, убедитесь, что все его положения были исполнены. Если же нет, то это веская причина для признания сделки недействительной и расторжения договора купли-продажи;
  • проверьте, если договор был правильно составлен, а именно, если правильно указаны инициалы сторон, их паспортные данные, так как неверно оформленное соглашение будет признано недействительно и автоматически утратит законодательную силу;
  • определив причину расторжения договора, требуется послать письменное уведомление второй стороне о намерении расторгнуть контракт купли-продажи. В случае получения отказа в урегулировании вопроса путем заключения мирного соглашения, инициатор вправе обратиться в суд.

Если соучастники сделки пришли к взаимному пониманию, отмена договорных обязательств реализовывается с помощью подписания «обратного договора». В этом случае стороны сделки меняются местами, то есть бывший покупатель наделяется статусом продавца, а продавец — покупателя.

Если не была внесена существенная предоплата

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости без внесения существенной предоплаты реализовывается по соглашению сторон. В этом случае, расходы по оформлению возврату не подлежат, если иное не предусмотрено самим договором.

Если предварительное соглашение заверялось в нотариальной конторе, акт о его расторжении также должен быть официально заверен у нотариуса. При аннулировании сделки по причине несоблюдения оговоренных сроков, инициатор вправе потребовать возместить ему неустойку или же вынудить заключить финальный договор купли-продажи недвижимости.

Если была внесена существенная предоплата

Если заключение предварительного договора сопровождалась внесением существенной предоплаты со стороны покупателя, то в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости, продавец обязан вернуть выплаченную сумму.

Если покупатель внес задаток, аннулировать соглашение сторон можно:

  • если после внесения предоплаты между сторонами была оформлена расписка о получении определенной суммы. Важно, чтобы был указан настоящий платеж, так как именно соответствующая сумма будет подлежать возврату, если делопроизводство будет разрешаться в судебном порядке. В расписке должен быть указан тот факт, что в случае отказа от продолжения сотрудничества, указанная сумма возвращается покупателю;
  • если продавец отказывается возвращать денежные средства, потерпевшая сторона отправляет в суд по месту регистрации ответчика исковое заявление, к которому прикладывает ксерокопию расписки, доказывающую факт передачи денег;
  • если же расписка оформлена не была, возможно подать иск с содержанием о незаконном обогащении продавца. Доказательной базой может выступать выписка из банковского учреждения или письменные показания свидетелей.

Особенности процесса

Если кто-то из соучастников сделки, без предоставления веских оснований отказывается исполнять свои обязательства, пострадавшая сторона может востребовать уплатить не только понесенные расходы и внесенную предоплату, но и компенсацию за моральный ущерб. Для того чтобы избежать проблем в соответствующем вопросе, следует заранее ознакомиться с условиями расторжения предварительного договора и нюансами осуществления процесса.

Особенности, связанные с расторжением предварительного договора:

  • если физическое или юридическое лицо, которое хочет приобрести недвижимость, не имеет возможности собрать нужную сумму денежных средств для ее оплаты, покупатель должен оповестить продавца об этом заранее. Рекомендуется отправить письмо с просьбой установить новые временные рамки, к акту следует приложить опись вложенной документации;
  • как уже было отмечено ранее, есть возможность вернуть существенную предоплату по решению судебного управления. Однако следует отметить, что при наличии предварительного договора купли-продажи недвижимости, суд не имеет полномочий принудить продавца продать свое имущество и передать права собственности другому лицу. Судебная организация может лишь обязать выплатить компенсацию пострадавшей стороне за счет личных средств, но не путем продажи недвижимости;
  • при намерении вернуть уплаченные денежные средства, заинтересованное лицо также должно предоставить веские причины. К примеру, при составлении предварительного договора купли-продажи были обнаружены существенные недостатки, в связи с чем было принято решение отказаться от покупки соответствующего имущества.

Перед подачей искового заявления о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, рекомендуется подробно изучить все возможные риски. Так как правовая ответственность может наступить как в отношении продавца, так и в отношении покупателя.

Уведомление

Письменное уведомление о расторжении сделки — юридический документ, с помощью которого осуществляется одностороннее расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости. Нормы гражданского законодательства Российской Федерации не регламентируют унифицированную форму документа.

Уведомление должно содержать следующие сведения:

  • полное наименование и дату составления документа;
  • положения расторгаемого предварительного договора купли-продажи;
  • ссылки на статьи ГК РФ, в соответствии с которыми имеется право расторгнуть акт;
  • если желание прекратить контрактные обязательства производится вследствие нарушений условий договора — требуется подробно описать соответствующие нарушения и при необходимости предоставить доказательную базу;
  • реквизиты заявителя и ответчика;
  • подпись.

Важным моментом в отправки уведомления считается фиксация времени отправки документа, так как именно эта дата будет являться главным доказательством, в случае обращения в вышестоящую судебную инстанцию.

Соглашение

Для инициатора расторжения сделки, выгоднее будет убедить соучастника прекратить договорные обязательства по соглашению сторон. Осуществить это возможно в следующих ситуациях:

  • если стороной-инициатором будут выявлены мошеннические действия второй стороны;
  • подделка документации;
  • приход лиц из мест лишения свободы, которые имеют право собственности на недвижимость;
  • обнаружение нарушений относительно процесса приватизации;
  • появление наследников, имеющих право на соответствующую недвижимость;
  • наличие арестов и иных обременений на недвижимость;
  • наличие незаконной реконструкции.

В соглашении аннулирования договора купли-продажи недвижимости необходимо проставить идентификационный номер, дату его оформления, а также город, в котором расположено имущество. Далее прописываются примечания, в которых подробно указывается перечень оснований, послуживший прекращению правоотношений между сторонами сделки.

Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости по ссылке.

Смотрите так же:

  • Соцзащита юрист бесплатно Онлайн-консультация юриста по пособиям В связи с широким разнообразием единовременных и ежемесячных социальных выплат семьям с детьми в целом по России и в отдельных регионах страны, а также с учетом различных форм их предоставления (через органы […]
  • Выдел доли в многоквартирном доме Выдел доли в натуре в жилом доме Иногда доля в праве собственности на частный жилой дом на самом деле существует как изолированное помещение, которое к тому же имеет почтовый адрес «… квартира № …». Чтобы в свидетельстве о регистрации права […]
  • Статья 2710 коап Статья 2710 коап Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей Трудовые споры, пенсии […]
  • Владимир сазонов адвокат Реестр адвокатов Калашников Всеволод Анатольевич Регистрационный номер адвоката в реестре 39/880 Адрес 236010, г. Калининград, ул. Марата, д. 2, тел. 611-974 Телефон 8 (905) 249-53-32 Факс 611-974 Эл. почта vsevolod-68@mail.ru Форма адвокатского […]
  • Нужен ли договор на сдачу квартиры Как правильно составить договор на сдачу квартиры квартирантам: все тонкости и образец документа Одним из необходимых условий предоставления недвижимости в аренду является заключение соглашения о найме. Грамотно составленный договор имеет […]
Комментарии запрещены.