Лучший договор для риэлтора

Лучший договор для риэлтора

Содержание:

Договор на оказание риэлторских услуг

Я официально и открыто работаю на рынке недвижимости в качестве индивидуального предпринимателя. Юридическая основа моих взаимоотношений с клиентами – договор на оказание риэлторских услуг. В нем подробно и понятно описан порядок предстоящей работы. Независимо от того, заключаете Вы договор с агентством недвижимости или с частным риэлтором, Вам предстоит заключить один из следующих договоров:

  • Договор на продажу квартиры. В этом договоре должны быть четко прописаны обязанности исполнителя и порядок, в котором осуществляется реклама квартиры, сбор документов, организация показов, иными словами, должны быть четко оговорены все необходимые для успешной продажи действия исполнителя.
  • Договор на покупку квартиры. Здесь для клиентов особенно важны пункты, касающиеся юридической проверки приобретаемой квартиры. Юридическая чистоте квартиры в данном случае должна подтверждаться не только устным мнением риэлтора. Безопасность сделки зависит от конкретных документов, из которых явственно следует отсутствие оснований, предусмотренных законодательством, для признания сделки недействительной или для ее оспаривания в дальнейшем.
  • Договор на юридическое сопровождение. Такой договор может потребоваться, если продавец и покупатель уже нашли друг друга, и одна из сторон или обе стороны хотят юридически грамотно оформить свои намерения и договоренности. Продавца больше интересуют честные и безопасные взаиморасчеты, покупателя – история квартиры и законность сделки.
  • Договор на альтернативную продажу. Это компиляция договора на продажу и покупку квартиры. Клиент выступает как продавец и как покупатель. Срок таких договоров, как правило, дольше и составляет в среднем 3-5 месяцев.

Эксклюзивный договор

Эксклюзивным называется договор на оказание риэлторских услуг, по которому агентство или частный риэлтор являются единственными исполнителями, клиент не может обращаться к другим исполнителям в период действия договора.

При продаже квартиры – это означает, что только уполномоченный риэлтор может размещать рекламу квартиры, вести переговоры с потенциальными покупателями и заниматься организацией сделки. На период действия договора исполнитель принимает на хранение правоустанавливающие документы на квартиру. Безусловно, передача таких важных документов требует особенной тщательности при выборе агентства или риэлтора. Передача должна осуществляться по описи, в которой отражены все документы и их реквизиты. Данная опись является неотъемлемой частью договора. В самом договоре обязательно должна быть прописана ответственность исполнителя за порчу или утрату документов. Кроме того, документы ни в коем случае не являются залогом. Во многих агентствах в случае досрочного расторжения договора с Вас могут попытаться взыскать расходы на рекламу или оплату за часть оказанных услуг, как условие возврата документов. Это абсолютно незаконно. Пригрозите обращением в полицию, и через минуту документы будут у вас на руках.

В своих договорах на оказание услуг я отдельным пунктом указываю, что документы не являются способом обеспечения обязательств и могут быть получены клиентом по первому требованию.

При покупке квартиры – в период действия договора покупка не может быть осуществлена без участия уполномоченного риэлтора. В подтверждение серьезности своих намерений клиент вносит на счет компании или частного риэлтора аванс, покрывающий оплату части договора, связанной с подбором вариантов. С одной стороны, ситуация, когда клиент платит деньги и сам занимается подбором вариантов, нелогична. С другой стороны, покупка квартиры настолько важный вопрос, что нужно с понимаем отнестись к желанию клиента самостоятельно исследовать многочисленные рекламные ресурсы по продаже квартир. Главное, чтобы эта ситуация не превращалась в соревнование между клиентом и риэлтором, приз в котором риэлторское вознаграждение.

Эксклюзивный договор на оказание риэлторских услуг — это проверенная многолетней практикой форма сотрудничества, обеспечивающая понятные и эффективные взаимоотношения между участниками рынка недвижимости. Многих клиентов, которым впервые приходиться продавать или покупать квартиру, удивляют и даже настораживают такие условия. Однако вскоре, для них становится очевидным, что все крупные и серьезные агентства или действительно опытные риэлторы работают только по эксклюзивному договору.

И это вполне логично. Никому ведь не придет в голову вызывать несколько такси и ехать на том, которое приедет первым. Или обратиться сразу к двум парикмахерам и заплатить тому, кто сделает прическу лучше на своей половине головы. Подобные абсурдные примеры можно найти в каждой профессии. Однако до сих пор некоторые граждане всерьез считают, что риэлтор – это не профессия, а хобби для несильно занятых людей. К счастью, год от года такое мнение уходит в прошлое.

Договор с риэлтором отражает его профессиональный статус. Я предлагаю клиентам заключать понятные договора, выверенные за годы работы. В них нет хитроумных пунктов, написанных мелким шрифтом. В случае если, ваша сделка имеет какие-либо особенности, они могут быть отражены в специальном приложении к основному договору. Вы можете заранее получить образец договора на оказание риэлторских услуг по электронной почте и задать все интересующие Вас вопросы.

Сделка через посредника: составляем договор с риэлтором и агентством недвижимости на продажу и покупку квартиры по образцу

Приобретение квартиры – дело ответственное, и чтобы избежать проволочек и неприятностей, необходимо к данному мероприятию хорошо подготовиться. И первое, что необходимо сделать – это определиться с вопросом организации покупки жилья.

Удобней всего продавать и покупать жилье через риэлторов. Во-первых, не придется искать покупателей или объект недвижимости самостоятельно. Во-вторых, хороший посредник обязательно обеспечит юридическую чистоту сделки и позаботится о безопасности расчетов клиентов. В статье мы расскажем, как правильно заключить и расторгнуть при необходимости договор с риэлтором.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Плюсы и минусы работы с риэлтором

Плюсы от работы с риэлтором:

  • быстрый поиск покупателя (как правило, в срок до 3-х месяцев);
  • маркетинговый план по рекламированию квартиры;
  • прием звонков от клиентов и организация просмотров;
  • проверка всех документов перед сделкой.

Перед тем, как заключать договор с агентством недвижимости нужно тщательно проверить его репутацию, документы о регистрации, а также отзывы клиентов.

Минусы от сотрудничества с риэлтором:

  • высокие комиссионные (до 5% стоимости квартиры);
  • риск мошенничества (сговора с покупателем либо исчезновение после передачи аванса);
  • потеря задатка за досрочное расторжение договора;
  • медленная работа и минимум покупателей.

Времена «черных» риэлторов давно ушли в прошлое, но при работе с агентствами недвижимости могут возникнуть проблемы другого рода. Например, риэлтор может иметь очень небольшую базу клиентов и, заключив эксклюзивный договор с такой компанией, продавец или покупатель квартиры только зря потеряют время.

Возможны и случаи мелкого мошенничества, когда договор заключается только с одной целью – получить аванс. Далее недобросовестный агент просто отключает телефон либо имитирует деятельность без каких-либо результатов.

Для чего нужно заключать соглашение?

Оформлять агентский договор на покупку или продажу жилья с риэлтором нужно обязательно. Иначе есть риск потерять зря время и деньги. В соглашении детально прописывается весь комплекс услуг, который должен быть оказан в обмен на комиссионные или фиксированную оплату, а также ответственность за их невыполнение.

В услуги риэлтора входит:

  • бесплатная оценка квартиры;
  • маркетинговый план продвижения объявления о продаже;
  • поиск покупателя и проведение осмотров;
  • переговоры с клиентами и рекламирование им квартиры;
  • проверка всех документов и подготовка к сделке купли-продажи.

Агентство недвижимости часто занимается не только банальным сведением покупателя и продавца, но и обеспечивает подготовку продажи квартиры, проводит сбор справок необходимых для совершения сделки, а также юридическую экспертизу правоустанавливающих документов.

Гильдия риэлторов разработала типовой агентский договор, который прошел юридическую экспертизу и содержит все важные пункты, которые описывают взаимоотношения между заказчиком и исполнителем. Желательно ознакомиться с ним, перед тем как подписывать договор, который предлагает риэлтор.

Необходимые документы

Для заключения договора потребуется собрать небольшой пакет документов. При заключении договора от риелтора потребуется:

  • паспорт;
  • доверенность от риэлторской компании с указанием полномочий.

Документы от агентства недвижимости:

  • учредительные документы;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • свидетельство о постановке на налоговый учет.

Документы от заказчика услуг:

  • паспорт, ИНН или СНИЛС – для продавца и покупателя квартиры;
  • копии правоустанавливающих документов на квартиру (расширенная выписка из ЕГРН, копия договора купли-продажи и пр.) – для продавца квартиры;
  • разрешение органов опеки – для продавца квартиры, если продается жилье, где зарегистрирован ребенок;
  • выписка из домой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – для продавца квартиры.

При оформлении договора оригиналы документов могут быть переданы риэлторской компании на хранение. Но чаще всего передаются обычные копии, чтобы потенциальный покупатель мог убедиться, что с документами все в порядке.

Как правильно составить?

Договор на оказание риэлторских услуг составляется по всем требованиям Гражданского кодекса РФ (ст. 779-782). Регулирует правоотношения в области посреднических услуг также закон «О защите прав потребителей». В договоре указываются:

  • предмет;
  • права и обязанности сторон;
  • объект отчуждения;
  • стоимость услуг;
  • сроки действия соглашения;
  • порядок расторжения.

Договор оформляется в простой письменной форме и подписывается продавцом и руководителем риэлторской компании или ее законным представителем.

Приложением к договору может быть акт выполненных работ. Он составляется после того, как покупатель уже найден, сделка состоялась, и услуги риэлтора оплачены.

Рассмотрим основные разделы договора более подробно.

В этом разделе указывается название риэлторской компании, Ф.И.О. директора, действующего на основании устава либо законного представителя (со ссылкой на номер доверенности, дату составления). Второй стороной по договору выступает продавец квартиры (заказчик). Обязательно указывается его Ф.И.О, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации и телефон.

В соглашении предметом выступают риэлторские услуги. Компания обязуется их оказать в рамках описанных в договоре, а продавец квартиры – оплатить. Объем этих услуг должен быть четко оговорен. Это, прежде всего:

  1. поиск покупателя квартиры (в договоре указывается адрес, кадастровый номер);
  2. консультационные услуги, в которые входит и оценка квартиры.

Обязанности сторон

В договоре перечисляются все права и обязанности исполнителя и заказчика (продавца квартиры). В перечень обязанностей заказчика входит:

  1. предоставление документов на квартиру (в виде копий или оригиналов, если это предусмотрено договором);
  2. оказывать содействие на всех этапах подготовки и проведения сделки;
  3. оплатить услуги исполнителя;
  4. подписать акт выполненных работ.

Обязанности риэлторской компании:

  1. проведение рекламной кампании по продаже квартиры (с указанием конкретных сайтов и других СМИ);
  2. подбор потенциальных покупателей и организация просмотров;
  3. проведение переговоров об условиях сделки с покупателями;
  4. проверка документов и организация сделки.

Все обязанности риэлтора должны быть четко прописаны в договоре. Только в этом случае у клиента будет повод требовать у исполнителя неуклонного выполнения своих обязательств.

Сроки исполнения

В договоре прописываются сроки сотрудничества с указанием конкретных дат. Это может быть 1-3 месяца и любой другой срок, который согласуют участники соглашения между собой. Срок может быть продлен при отсутствии возражения сторон.

Стоимость услуг и порядок расчетов

Риэлторские услуги должны быть оплачены в сроки указанные в договоре. Обычно размер комиссионных составляет 2-5% стоимости квартиры или фиксированную сумму от 30 до 100 тыс. рублей.

Чаще всего оплата за услуги риелтора разбивается на две части. Первая подлежит оплате независимо от факта продажи квартиры. Даже в случае досрочного расторжения договора этот задаток не возвращается. И вторая часть – остаток суммы, который выплачивается только в том случае, когда покупатель найден и сделка состоялась. Оплата второй части проводится не позднее дня подписания заказчиком договора купли-продажи квартиры.

Возможны и соглашения без задатка, по которым вся сумма оплачивается наличными или переводом на счет исполнителя после подписания купчей.

Как расторгнуть?

Продавец квартиры вправе в любое время отказаться от услуг риэлтора, но при условии оплаты фактически понесенных им расходов (ст. 782 ГК РФ). В этом случае договор считается расторгнутым с момента поступления денег на счет риэлторской компании.

Статья 782 ГК РФ. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг

  1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
  2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Продавец квартиры вправе отказаться от риэлтора, если:

  • он не приступил к оказанию услуг в положенные сроки;
  • уже с самого начала есть проблемы с выполнением условий договора.

В случае разрыва отношений по инициативе заказчика он обязан оплатить вознаграждение в размере пропорциональном фактически полученным услугам. Расчеты производятся следующим путем: 5% обещанной суммы компенсируется за подготовку договора купли-продажи, 30% за поиск клиента (если он был найден) и 65% за оформление купчей (в качестве представителя заказчика).

Стороны вправе также расторгнуть договор в любое время по взаимному согласию.

Ответственность за нарушение условий сделки

При оформлении договора на оказание риэлторских услуг обязательно прописывается ответственность за его невыполнение, а также за сохранность документов на квартиру (если они передаются на хранение).

Меры ответственности для заказчика:

  • при нарушении сроков оплаты – пеня (в среднем от 0,1-0,2% суммы за каждый день просрочки);
  • потеря задатка в случае расторжения договора досрочно;
  • обязанность компенсировать восстановление документов.

Меры ответственности для риэлтора на самом деле редко указываются в договоре, так у клиента всегда есть возможность досрочно расторгнуть договор, если ему что-то не нравится. Но прописать подобные пункты все же необходимо, например, ответственность за срыв сделки по вине агентства. В качестве меры ответственности можно установить обязанность компенсировать ущерб, который понес продавец или покупатель квартиры в результате подобных действий.

Подводные камни

Договор об оказании риэлторских услуг составляет компания, а заказчик соглашается на ее условия либо нет. Крайне редко допускаются исправления и дополнения к договору. Поэтому текст соглашения стоит изучить очень внимательно.

Обращайте внимание на следующие пункты:

  • сроки выполнения обязательств (договор не должен быть бессрочным);
  • порядок расчетов и окончательная стоимость услуг (не должно быть расплывчатых формулировок об услугах, которые возможно потребуют дополнительной оплаты);
  • запрет на общение с покупателем до сделки (это требование незаконно и часто говорит лишь о непрозрачной работе риэлтора);
  • штрафы для заказчика по любому поводу, например, за срыв просмотра и пр. (кабальный договор невыгоден продавцу или покупателю недвижимости);
  • запрет на обращение к другим риэлторам (это возможно только при оформлении эксклюзивного договора).

Для продавца недвижимости выгодней всего договор, по которому расчет с риэлтором производиться в момент совершения сделки. В этом случае он не теряет задаток, если сотрудничество не сложится и может спокойно выбирать между 2-3 риэлторами – кто приведет покупателя тому он и заплатит.

Учтите, что проверка юридической чистоты сделки проводится не всеми риэлторами. Многие требуют за это дополнительную оплату.

Нужно ли нотариально заверять?

Договор с риэлтором составляется в простой письменной форме. Он не требует государственной регистрации, а также нотариального заверения.

Причины отказа от сотрудничества

В договорах об оказании риэлторских услуг всегда оговаривается порядок расторжения договора по инициативе сторон.

Заказчик вправе отказаться от риэлтора в любое время, если считает, что условия договора не выполняются. Как уже было сказано выше, в этом случае нужно только возместить исполнителю понесенные расходы.

Риэлтор также может отказаться от сотрудничества, если выяснится, что клиент предоставил недействительные документы, не является собственником квартиры или уклоняется от показов и общения с покупателями. В случае отказа от услуг риелтора задаток не возвращается.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о том, на что следует обратить внимание при заключении договора на риэлторские услуги:

Заключение

Для продажи квартиры можно оформить договор с риэлтором. Благодаря этому поиск покупателя или квартиры ускорится, а сделка будет проведена по всем правилам и с соблюдением требований законодательства. Однако учтите, что услуги риэлторов довольно дорогостоящие и в договоре могут быть прописаны скрытые штрафы, а при одностороннем разрыве соглашения возможна потеря задатка.

Скрипт для риэлторов: как отделиться от конкурентов

Привет, всем риэлторам, заглянувшим на Habrealty.ru!

Сегодня предложу вам готовый скрипт, который поможет отстраниться от конкурентов и выделить свою риэлторскую услугу от других риэлторов!

Где вы можете использовать этот скрипт:

  1. в разговоре с клиентом по телефону;
  2. в непосредственном общении лицом к лицу;
  3. при проведении консультаций;
  4. при осмотре объекта, выставленного на продажу;
  5. в рекламных листовках или буклетах;
  6. в рассылке по email.

Вот, собственно и сам скрипт:

Почему это должен быть я, один из риэлторов [ваш город]? Да, действительно! Почему, в первую очередь, сейчас, из всей огромной массы риэлторов, стоит обратиться именно ко мне?!

Я прекрасно понимаю — сегодня на рынке недвижимости конкуренция очень большая и иметь успех в этом бизнесе достаточно сложная задача. Поэтому я отличаюсь от большинства риэлторов [ваш город]:

  • Информативность. Я в курсе рыночных тенденций и законодательной базы, касающейся моей деятельности;
  • Интерес клиента — мой интерес. Моя комиссия тем выше, чем выше цена продажи. Я отстаиваю наилучшую цену для Вас;
  • Коллективное мышление. Обращаясь ко мне, Вы используете ресурсы целого агентства: оценщики, юристы, нотариусы, банкиры, аналитики. Все участвуют для получения положительного для Вас результата;
  • Мировые стандарты. Я не изобретаю велосипед в продажах, а выкатываю его на рынок и применяю в Ваших интересах. Постоянно совершенствую маркетинговые приемы, поэтому я завтрашний всегда лучше чем я «вчерашний»;
  • Объемы работы. Не буду скрывать, что большое количество конкурентов среди риэлторов стимулирует меня на работу и улучшение своих услуг. Я нахожу пути решения вопросов своих клиентов там, где их не может найти обычный риэлтор.

Ниже приведен перечень предоставляемых мною услуг

Посмотрите условия, ведь выбор за Вами

Сервис

Мои услуги

Другой риэлтор

При продаже квартиры:

При покупке квартиры:


Конфиденциальность. То, что нельзя гарантировать при самостоятельной продаже и покупке недвижимости. Вся информация, которая становится известна мне в процессе осуществления операций с недвижимостью является коммерческой тайной.

Рекомендации. Я работаю не только ради денег. Мой авторитет и профессионализм очень важен для меня, как и для любого профессионального риэлтора. Поэтому я стараюсь заслужить уважение и рекомендации моих клиентов, которые они оставляют после оказания мною услуг. Некоторые из рекомендаций моих клиентов выложены на этом сайте. Вы можете ознакомиться с ними на странице «Отзывы» [укажите свой блог риэлтора]

Выводы делайте сами. Мои контакты [укажите свои контакты]

Полный перечень моих услуг доступен на [укажите свой блог риэлтора]

Вот примерно такой скрипт для риэлтора, который собрал в себя почти все нюансы при работе с потенциальным клиентом.

Как вы заметили, для рекламы своей услуги в Интернет, вам, как современному специалисту, необходимо иметь свой небольшой сайт, на котором вы будете доступны для своих потенциальных клиентов 24 часа в сутки — это блог риэлтора.

Оплата услуг риэлтора при покупке квартиры

В процессе приобретения жилплощади вопрос оплаты услуг риэлтора является одним из самых важных.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Услуги специалиста требуют больших затрат времени, ведь период от момента подписания договора с заказчиком до оформления сделки часто может затягиваться на несколько месяцев.

В зависимости от ситуации оплата услуг риэлтора при покупке квартиры варьируется, рассмотрим специфику расчета и размера комиссии агентства или конкретного специалиста.

Основные моменты

В данном разделе разберемся, сколько стоят услуги риэлтора в вопросах приобретения недвижимого имущества. Расчет стоимости услуг осуществляется, исходя из конкретной ситуации.

Например, если в процессе приобретения квартиры необходимо решать вопросы с совладельцами долей в квартире или с наследниками, или же на квартире имеются обременения или аресты, тогда специалисты занимаются решением данных вопросов.

Следовательно, цена услуг риэлтора при покупке квартиры недешевая, ведь граждане желают быть уверенными в том, что на приобретенной квартире не будет никаких обременений и иных проблем.

Определения

Что в них входит

При покупке или продаже недвижимости комиссия в большинстве случаев составляет коло 2% от стоимости жилья.

Или же в сделке может быть прописана другая сумма, конкретно зафиксированная в денежном эквиваленте.

Так, например, если цена квартиры 30 миллионов рублей, риэлтор или агентство не вправе просить комиссию в размере 2% от суммы.

Услуга риэлтора при приобретении квартиры включает конкретный набор действий и операций, например, поездки на показы для выбора подходящей жилплощади, ведение переговоров с продавцами и обсуждение ценовых и скидочных вопросов.

Также в сферу деятельности риэлтора входит сбор и подготовка необходимого пакета документации, подготовка текста договора, полное сопровождение и оформление сделки.

В зависимости от оказываемых услуг риэлтор рассчитывает сумму комиссии, которую берет в итоге с заказчика.

В каждой конкретной ситуации могут возникать нюансы, которые влияют на размер комиссии и вознаграждения риэлтора.

Так, если квартира еще не приватизирована и необходимо провести ее приватизацию, или же снять обременения с жилья, тогда соответственно стоимость услуг специалиста возрастает и рассчитывается в каждом случае индивидуально.

Законодательная база

Предоставление риэлторских услуг регулируется постановлениями Правительства РФ и нормативно-правовых актов отдельных регионов России.

Также частью нормативной базы РФ выступают стандарты и требования международного права в данной сфере, а также договоры РФ с иными странами в сфере деятельности риэлторских агентств.

В случаях, когда международный договор предусматривает применение правил и требований, которые идут вразрез с нормами российского законодательства, необходимо руководствоваться нормами международных договоров.

На сегодняшний день еще не принят федеральный закон о риэлторской деятельности, есть только его проект.

Благодаря принятию данного законодательного акта будет принята единая законодательная база для деятельности риэлторов по всей территории РФ.

Основная масса услуг риэлторов связана с передачей прав собственности от одних лиц к другим.

В процессе оформления сделок с недвижимостью часто встречаются мошеннические схемы и обманы, поэтому в законе должны быть прописаны нормы защиты потребителей риэлторских услуг.

Для выполнения профессиональных риэлторских услуг специалисты должны взаимодействовать и получать данные из различных государственных органов и ведомств.

Поэтому в тексте законопроекта также прописаны основы взаимодействия риэлторов с органами самоуправления.

На данный момент общероссийским стандартом деятельности риэлторов считается стандарт сертификации РОСС RU №И046.04 РН00.

Сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры

Разберемся, сколько же должны стоить услуги риэлтора, а также кто эти услуги должен оплачивать при приобретении квартиры – продавец или покупатель.

Какова стоимость

Услуги риэлтора по подбору недвижимости для приобретения клиентом составляют примерно 2,5%-3% в зависимости от региона и стоимости недвижимости.

Данный процент от суммы в основном применяется для среднестатистического жилья в средней ценовой категории.

Для квартир стоимостью выше средней цены и жилья вип-класса действует другая система расчета комиссии. В основном, в договоре прописывается фиксированная сумма вознаграждения риэлтора.

Стоимость услуг при подборе недвижимости значительно выше, чем при чистой продаже или покупке. Ведь при такой операции увеличиваются финансовые и трудовые затраты специалиста.

Риэлтор в таком случае занимается полноценной проверкой квартиры на юридическую и правовую чистоту по историям сделок с данным жильем.

Как получить свидетельство на право собственности на квартиру, читайте здесь.

Помимо этого, при приобретении квартиры затраты времени риэлтора значительно больше, чем при продаже.

Ведь до тех пор, пока будет заключена сделка, риэлтор вместе с заказчиком должен будет просмотреть множество вариантов квартир и тщательно проверить каждую из них.

При этом квартира должна по всем параметрам соответствовать ожиданиям заказчика.

Кто оплачивает — покупатель или продавец

На данный вопрос нет однозначного ответа. Рассмотрим проблему на основании российского и зарубежного опыта в данной сфере.

Разберемся, кто и какую сумму должен выплачивать агентству недвижимости или риэлтору при приобретении квартиры.

Зарубежный опыт чаще всего предполагает оплату комиссионных продавцом квартиры, ведь покупатель и так несет значительные расходы на покупку и оформление пакета требуемой документации.

Также происходят ситуации, когда покупатель жилья оплачивает специалисту гонорар поверх цены покупаемой недвижимости, а продавец квартиры не платит агентству недвижимости за услуги по проведению продажи.

На российском опыте на протяжении многих лет не прижился опыт оплаты услуг риэлтора продавцами недвижимости.

Ведь отечественный рынок недвижимости постоянно характеризовался ростом цен на жилье. Причиной тому было значительное превышение числа покупателей над количеством продавцов.

Получение продавца квартиры для агентства недвижимости всегда было большой удачей, ведь это гарантированно означало получение комиссионных от покупателя жилья.

Ранее комиссия была фиксированной суммой и рассчитывалась как процент от цены квартиры.

Причем несколько лет назад сумма комиссионных составляла 6% в случае, когда покупатель нуждался только в приобретении квартиры.

Комиссия составляла 3%, если сначала было необходимо оформить продажу имеющейся квартиры, а затем провести сделку по приобретению жилья.

Во втором случае остальные 3% оплачивает покупатель первого жилья. Вследствие экономического кризиса сложилась ситуация, когда услуги риэлтора оплачивает тот, кто более заинтересован в проведении сделки.

Если заказчик заинтересован в быстрой продаже квартиры, тогда комиссионные оплачиваются продавцом недвижимого имущества.

В случае приобретения жилья затраты полностью возлагаются на покупателя квартиры. Многие агентства недвижимости и риэлторы еще несколько лет назад предлагали услугу скорейшей продажи квартиры.

Цена услуг для продавцов была уменьшена, и на сегодняшний день комиссия составляет 2-3% от цены. Для покупателя квартиры по большому счету размер комиссионных не изменился.

Видео: услуги риэлтора при продаже и покупке квартиры

В зависимости от региона проведения сделки и стоимости недвижимого имущества размер комиссии для покупателя квартиры составляет 2-4% от цены.

Также на рынке существуют специфические альтернативные сделки, которые подразумевают продажу с последующим поиском квартиры для приобретения.

То есть лицо, которое продает квартиру, в дальнейшем ищет новую квартиру для покупки.

При данной схеме гражданин выступает и в качестве продавца, и в качестве покупателя, поэтому часто возникает проблема с расчетом комиссионных.

Альтернативная сделка оформляется двумя договорами купли-продажи, каждый из которых предполагает отдельный расчет и оплату комиссионных.

Устанавливается комиссия двумя методами:

Договор с риэлтором на оказание услуг по продаже квартиры

У риэлторов есть много приемов, как привязать к себе клиента и вынудить заплатить комиссию. В этой статье мы рассмотрим договор поручения с риэлтором на продажу или поиск недвижимости. И договор на оказание риэлторских услуг по продаже квартиры. Эти договора больше похожи на взятие собственника в рабство. Где у владельца квартиры обязанности со штрафами, а у риэлтора – только выгода. Такие договора часто используются в практике агентств недвижимости и частных посредников.

Всё нацелено на гарантию получения комиссии за услуги, отличия только в деталях. Для ознакомления я взял образцы договоров поручения и оказания риэлторских услуг из разных агентств. Подробно рассмотрим каждый из них. Читайте статью внимательно, потому что именно из-за них случаются скандалы и судебные разбирательства с агентствами недвижимости. В конце вы поймёте, как не стать жертвой риэлторов по этим договорам и избежать проблем.

Договор с риэлтором

Всё что вам предлагают подписать в агентстве недвижимости, нацелено на защиту только интересов риэлторов. Они не в ваших интересах, и всё что рассказывают риэлтора о преимуществах заключения договора для вас – обман. Потому что эти договора выгодны исключительно риэлтору, а не собственнику недвижимости. Есть три вида договоров, часто используемых посредниками в Украине. Это:

  • Договор поручения
  • Договор на оказание риэлторских услуг
  • Эксклюзивный договор

Если объединить главное, что вам нужно знать по этим договорам – подписывать их нельзя. Не загоняйте сами себя в ловушку. Риэлторы заботятся только о себе, а не о вас. Подписывая их, вы становитесь заложником риэлтора с обязанностями и штрафными санкциями при досрочном расторжении договора.

Посредник и агентство недвижимости ответственности не несёт и никаких гарантий не даёт. Они предоставляют только информационные услуги и всё. Их главная задача подписать с вами договор на оказание риэлторских услуг и получить гарантию оплаты денег. А сама услуга заключается просто в общении между покупателем и вами. Больше ничего они не гарантируют. Рассмотрим подробно «подводные камни» каждого из видов договоров с посредниками.

Договор поручения с риэлтором

Согласно статье 1000 Гражданского кодекса Украины:

Договор поручения – это договор, при котором собственник даёт задание посреднику выполнить за его счёт и от его имени действия, предусмотренные договором. Это может быть продажа квартиры, представление интересов, показ квартиры и любые другие действия.

При этом совершенные риэлтором действия создают, изменяют, либо прекращают гражданские права собственника. В договоре чётко указываются, какие действия должен выполнить посредник, каким способом и в какой срок.

Форма договора поручения

Договор поручения заключается в простой письменной форме согласно статье 208 Гражданского кодекса, но при желании его можно удостоверить нотариально.

В обязательном порядке для совершения юридических действий к договору поручения выдаётся доверенность, согласно статье 1007 ГК. Доверенность на заключение сделок должна соответствовать форме самой сделки – статья 245 ГК. Доверенность служит подтверждением полномочий посредника. А сам договор поручения — это обсуждение задания и вознаграждения за него.

Если вы доверяете посреднику совершить от своего имени юридические действия, например, заключить предварительный договор или основной, то и доверенность должна быть заверена нотариусом. Но я надеюсь вы понимаете что делать это нельзя и привести это может только к печальным последствиям.

Последствия от договора поручения с риэлтором

Если вы подпишете договор поручения и выпишете доверенность у нотариуса, то большая вероятность больше посредника не увидеть, потому что он продаст вашу квартиру и с деньгами скроется. Это при условии, что в договоре поручения и доверенности были такие права.

Мало кто читает договора полностью и может досконально понимать их суть. Этим и пользуются риэлторы-мошенники. Оставить вас без квартиры значительно легче, чем вы думаете. После прочтения статьи ниже выписывать доверенности и подписывать какие-либо документы с посредниками отпадёт всякое желание.

В другом договоре может быть прописано, что риэлтор имеет право брать аванс у покупателя для продажи вашей квартиры. Это написано в последнем пункте на фото:

В таком случае вы можете не увидеть больше аванс. Где гарантия того, что риэлтор выйдет на связь после получения денег? Посредники не оформлены обычно в агентстве как сотрудники и часто меняют место работы. Аванс должны передавать исключительно собственнику недвижимости, а не постороннему лицу.

Кстати, обратите внимание, что в договоре риэлторов написано: «принимать задаток за квартиру», а не аванс. Я не ошибся, написав аванс, потому что задаток по предварительным договорам в сделках с недвижимостью вообще нельзя передавать. Договор будет признан недействительным. Вот почитайте полезную статью. В ней подробно раскрыто почему это так.

Риэлторы вообще не понимают, что такое задаток и когда он может передаваться. После прочтения вы будете разбираться в этом вопросе значительно лучше любого посредника. Сможете им консультации давать за деньги и обращаться к ним отпадёт всякое желание.

Договор на оказание риэлторских услуг

Договора на оказание услуг регулируются главой 63 Гражданского кодекса Украины. Договор на оказание посреднических или риэлторских услуг – это договор, в котором одна сторона – риэлтор обязуется выполнить услугу, а заказчик обязуется оплатить услугу и соблюдать условия соглашения.

Этот договор распространён из-за простоты и возможности вносить дополнительные условия в текст. Услуга у посредников только информационного характера, больше ничего вам не предложат. Гарантий никаких. Этим видом договора часто пользуются, но лидер рейтинга – эксклюзивный договор с агентством недвижимости или риэлтором. Сейчас его пытаются предлагать все посредники.

Эксклюзивный договор с риэлтором

Это передача прав продажи вашей квартиры одному риэлтору или агентству. Вы сами лишаете себя права продавать свою собственную квартиру и обязуетесь выплатить посреднику вознаграждение в 5-6% от стоимости квартиры в любом случае её продажи. Договор заведомо проигрышный для собственника и очень привлекательный для риэлтора из-за наличия штрафов для владельца квартиры.

Как видите, даже из текста самого договора понятно, что заказчику услуги не выгодно лишать себя права на продажу своей квартиры. Если вы найдёте покупателя сами, захочет купить соседка или друг, то на вас всё равно висит обязательство оплаты 5% риэлтору и штрафные санкции в случае расторжения договора.

Особенности всех договоров с риэлтором

Вначале посредники пользовались агентским договором или договором поручения. Дальше путём эволюции стали больше предлагать договора на оказание посреднических услуг. А вершиной развития стал эксклюзивный договор с посредником. Он защищает риэлтора и его заработок лучше всех остальных. Рассмотрим общие особенности этих договоров:

У риэлтора по договору никакой ответственности

У риэлтора из обязанностей только услуги предоставления информации. Консультации по ценам и рынку недвижимости, показ квартир, телефонные переговоры и поиск клиентов. Всё. Штрафных санкций и ответственности никакой.

У продавца обязанностей значительно больше и есть штрафные санкции за преждевременное расторжение договора. Обычно прописывается полная комиссия по договору – 5-6% от стоимости квартиры или может быть фиксированная сумма в несколько тысяч долларов.

Ещё одно из обязательных условий агентств – оставить оригиналы документов на квартиру у них в офисе на хранение.

Риэлтор забирает документы

Это сделано для того, чтобы окончательно привязать к себе клиента и не дать ему совершить сделку самостоятельно. Отличный рычаг давления и шантажа для риэлтора. Без него вы не сможете сделать ничего. У вас просто забирают документы и лишают права продажи собственной квартиры. И много людей всё ещё ведутся на этот обман.

Оставлять документы на квартиру ни в коем случае у риэлтора нельзя. Вы можете попасть на мошенников, и вашу квартиру продадут по поддельной доверенности. А в лучшем случае — вас просто будут шантажировать документами, пока не заплатите полную сумму комиссии.

Без риэлтора по договору квартиру не продать

Подписывая договор поручения или договор на оказание услуг, вы практически во всех случаях не сможете продать свою квартиру самостоятельно, только через риэлтора, оплатив ему всю сумму вознаграждения. Документы будут лежать в агентстве и по договору вы должны будете оплатить комиссию, а если передумаете продавать, то заплатите неустойку и штраф. Отличные условия договора, но только не для вас.

Договор с риэлтором сложно расторгнуть

Как расторгнуть договор поручения или риэлторских услуг – очень частый вопрос. Посредники под давлением и обманным путём вынуждают подписывать договора, а потом люди начинают понимать, что попали в плохую ситуацию и от услуг хотят отказаться. Тут и появляются штрафные санкции и судебные разбирательства. Рассмотрим подробно как расторгнуть разные договора с риэлтором.

Расторжение договора поручения

Все договора с риэлторами защищают только интересы агентства, а у вас появляются обязательства и штрафы. Договор поручения можно отменить в одностороннем порядке согласно статье 1008 Гражданского кодекса Украины. Если риэлтор действует как предприниматель, то нужно уведомить об отказе в письменном виде не позднее, чем за месяц до прекращения договора.

Расторжение договора на оказание риэлторских услуг

Обычно пункт о расторжении предусмотрен в самом тексте договора. Можно его расторгнуть по соглашению сторон, но агентство будет несогласно на этот вариант. Им не выгодно расторгать, им выгодно взять с вас неустойку и применить штрафные санкции. По условиям расторжения эксклюзивный договор и договор на оказание риэлторских услуг примерно одинаковые, просто условия могут отличаться.

Расторжение договора через суд

Если переговорами вопрос не решён, то придется обращаться в суд. В этом случае, скорее всего, придётся выплатить фактически понесённые расходы риэлтором и отдать часть вознаграждения по выполненной части услуги. Это деньги на рекламу, мобильную связь, маршрутку и тому подобные расходы посредника.

Всё это должно быть подтверждено агентством документально, что очень маловероятно. Плюс, если договором предусмотрено и суд станет на сторону риэлторов, то для вас добавятся штрафы за расторжение договора и судебные издержки.

На вашей стороне закон о защите прав потребителей и 907 статья Гражданского кодекса Украины. Но лучше, конечно, до суда не доводить и решать такие вопросы в досудебном порядке путём переговоров. Судиться можно долго и дорого.

Почему подписывают договора с посредниками и агенствами

Люди редко сталкиваются с юридическими вопросами и договорами. Ещё реже продают или покупают недвижимость. Этим и пользуются риэлторы. Они всячески расхваливают договор и обещают быстрое решение квартирного вопроса. Под давлением, благодаря обману и уговорам, человек соглашается.

Обычно он даже не знал и не читал договор полностью, а послушался посредника, что это лучший выход и лучшее решение. Люди бывают доверчивые, и это неплохо. Плохо, когда этим доверием пользуются и не оправдывают. Те, кто не разбирается в документах, и всё ещё доверяет риэлторам и попадут к ним на крючок.

Как обманом могут заставить подписать договор

У посредников есть отработанные тактики психологического воздействия на клиента. Всё на уровне психологии и влияния. Они создают условия и обманывают, что покупатель найден, и только подписав договор с агентством, вы сможете продать завтра квартиру. Человек из-за неопытности подписывает и отдаёт все документы для сделки на хранение.

Через пару дней риэлтор говорит, что покупатель потерялся, но ничего, найдём других. В итоге договор поручения на риэлторские услуги или эксклюзивный договор уже подписан, а документов на квартиру у вас нет. Деньги у посредника почти в кармане и можно расслабиться и дальше продавать квартиру. Расторгнуть договор вы уже сможете только с потерей денег или через суд.

Почему договора с риэлтором не выгодны

Договор поручения и риэлторских услуг защищают только интересы посредника. Это их заработок. Для вас и для покупателя совсем не выгодно их заключать. Зачем вам эксклюзивный договор, если вы сможете продать квартиру сами? Зачем ограничивать себя только одним посредником, если их тысячи, и пусть каждый пытается продать.

Покупатели тоже не дурные. Они вначале ищут квартиру без посредников и всячески стараются избегать риэлторов. Никто не хочет переплачивать 2 тысячи долларов за навязанную услугу. Квартира без посредника — это большое преимущество и выгода для покупателя.

Это значит, что если вы подпишете эксклюзивный договор на оказание риэлторских услуг, то части покупателей станет ваша квартира не интересна. Много людей ищут недвижимость исключительно без посредников. Зачем переплачивать, если можно купить самостоятельно? Они так и делают.

Если ваша квартира стоит 40, и у покупателя есть 40 тысяч, то вы договоритесь и продадите. Но если появится риэлтор в сделке, то вы, либо получите 38, либо сделка сорвётся. Решать, конечно, вам, стоят ли услуги посредника 2 тысячи из вашего кармана, или нет. Потому что оплачиваться услуга будет из ваших денег, а не покупателем, как ошибочно обычно думают.

Вывод по договору с риэлтором

Скорее всего, вывод по договорам вы уже сделали сами, но если нет — я подскажу. Подписывая договор поручения, оказания услуг или эксклюзивный договор с агентством, вы благодаря риэлтору попадаете в ловушку, из которой потом сложно выбраться без оплаты комиссионных. Даже если вам услугу оказали некачественно или вы вообще захотели продать квартиру сами, то без финансовых потерь не обойтись.

Поэтому мой вам совет — не усложняйте себе жизнь и не подписывайте никаких договоров с посредниками. Это пустая трата времени и лишние проблемы. Они вам рассказывают сказки ради своей выгоды. Обман – часть их повседневной работы и они делают всё ради увеличения своего заработка.

Вам договор поручения на оказание риэлторских услуг совершенно не нужен. Продавайте квартиру самостоятельно. К вам и так будут приходить покупатели и посредники водить клиентов. Для сопровождения сделки можете нанять юриста.

Он подстрахует на каждом этапе и защитит ваши интересы. Это стоит в 10 раз дешевле, чем оплата посредникам. Удачной вам продажи. И помните, договор поручения на оказание риэлторских услуг и любые другие договора с посредниками заключать нельзя. Буду рад, если эта статья сохранила вам деньги и нервы. Поделитесь ссылкой, может еще кому-то поможет. Спасибо, что прочли.

Смотрите так же:

  • Статья 141 Прямое возмещение убытков Статья 141 Прямое возмещение убытков Федеральный закон от 25.04.2002 N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" (закон об ОСАГО) в действующей редакции: Статья 14.1 закона об ОСАГО. Прямое […]
  • Ст263 коап Статья 263 ТК РФ. Дополнительные отпуска без сохранения заработной платы лицам, осуществляющим уход за детьми (действующая редакция) Работнику, имеющему двух или более детей в возрасте до четырнадцати лет, работнику, имеющему ребенка-инвалида в […]
  • Список документов на постановку на очередь на жилье Какие нужны документы для постановки на очередь на жилье? Задайте вопрос юристу и получите ответ за 1 минуту! Для постановки на очередь на жилье граждане должны быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилом помещении. К заявлению, подаваемому в […]
  • Тверь страховка авто Страховая компания «АльфаСтрахование» в Твери 170100, Тверская обл., г. Тверь, Смоленский переулок, 15/33 Адрес: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Смоленский переулок, 15/33 Телефон: +7 4822 34-76-40Страхование физ. лиц:+7 4822 35-32-60Страхование […]
  • Построим дом в залог квартиры Строительство дома в кредит Работаем со всеми по банками по кредитованию и со всеми программами государственной и социальной поддержки. Кредит от банка Локо-Банк Преимущества кредита: Привлекательная процентная ставка – от 12,4%; Сумма […]
Комментарии запрещены.