Продажа земельного участка новокузнецк

Продажа земельного участка новокузнецк

Содержание:

Можно ли продать земельный участок без межевания: проблемы на пути землепользователя

Прошедший 2017 год оказался для дачников и владельцев придомовых участков по-настоящему «революционным». В связи с целым рядом принятых федеральных законов и поправок в СМИ появились публикации о том, что с января 2017 года проведение межевания земельных участков станет обязанностью каждого собственника, а через год после этого продажа земельного участка без межевания станет юридически невозможной.

Одновременно появились пугающие прогнозы о том, что отсутствие межевого плана после января 2017 года может иметь тяжелые последствия для нерасторопного землепользователя. Предположения о грядущих наказаниях начинались от крупных штрафов и заканчивались угрозой выселения дачников и оформления участков в государственную (муниципальную) собственность без предварительного уведомления.

Но так ли ужасно обстоят дела на самом деле? Фактически за время действия новых законов не произошло никакого массового «отъема земли у населения». Напротив, активные владельцы дач и огородов успели получить существенную выгоду от нововведений, оформив свою собственность за счет бюджетных денег.

Продажа земельного участка без межевания

Межевание на земельном участке, то есть определение и внесение в государственный реестр точных границ с выдачей подтверждающих документов (межевой план) – это комплекс специальных геодезических работ по замерам и разметке точных границ. До 2013 – 2015 года эта процедура, по большей части, игнорировалась: чтобы стать собственником дачи или приусадебного участка, достаточно было поставить землю на учет в Кадастровой палате. При этом сведения о границах участков указывались на основании имеющихся документов, несмотря на риск внести в кадастровый паспорт ошибочные сведения.

Федеральные законы и поправки, вступившие в силу с 2015 года, направлены на то, чтобы получить достоверную информацию о земельных участках, объединить разрозненные регистрационные сведения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и «вывести из тени» неучтенные ранее сотки для назначения налоговых сборов. Стимулировать эту процедуру помогла целевая программа, дающая владельцам участков возможность провести межевание за муниципальный счет.

Для собственников – граждан и юридических лиц – оформление межевого плана не является юридической обязанностью: продать, подарить, завещать землю без этого документа сегодня не запрещено. Существенные изменения грозили землевладельцам с 01 января 2018 г. С этой даты планировалось внести в Федеральный закон № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) запрет на проведение сделок с земельными наделами без предварительного межевого разделения.

Но еще осенью 2017 года Росреестр опубликовал в Российской газете пояснение, что подобные меры не будут внесены в ФЗ 218 и прочие нормативные акты. Тем не менее, в той же статье собственникам рекомендовалось провести межевание по той простой причине, что закон еще может измениться и обещанные ограничения вступят в силу.

Возможность бесплатного межевания: законодательная база и категории граждан

Федеральная программа по проведению комплексных кадастровых работ (далее в тексте – ККД), действующая до конца 2020 года – отличная возможность для собственников земли обозначить точные границы недвижимости быстро и практически бесплатно. В комплекс мероприятий, утвержденных Постановлением Правительства № 903 от 10.10.2013, входит инвентаризация земель, образование участков, проведение ККД и землеустроительных работ для всех участков, территориально входящих в кадастровые кварталы. Собственники земли могут выяснить, относится ли конкретный участок к кадастровому кварталу, в отделе по управлению земельно-имущественными отношениями при администрации или найти информацию на публичной кадастровой карте в сети Интернет.

Проведение ККД регулируется главой 4.1 Федерального закона «О кадастровой деятельности» N 221-ФЗ (Далее в тексте – ФЗ 221) с последними изменениями, действующими с января 2017 года. Статья 42.2 ФЗ 221 определяет финансирование выполнения ККД из бюджетных средств муниципалитета, субъекта РФ и в отдельных случаях из федерального бюджета в виде субсидий. Важно, что заказчиком работ выступают органы местного самоуправления и муниципалитеты, которые определяют исполнителей из реестра кадастровых инженеров, имеющих лицензию на право проведения данного вида работ.

Бесплатное межевание положено также при получении участка из земельного фонда муниципалитета. Такая льгота предусмотрена статьей 39.19 ЗК РФ и региональным законодательством для многодетных граждан, которые состоят на специальном учете нуждающихся в улучшении условий проживания и по этой причине имеют право на получение бесплатного земельного надела из государственного (муниципального) земельного фонда (п. 6, 7 ст. 39.5 ЗК РФ). Другое основание для проведения безвозмездного межевания – выкуп (аренда) участка у муниципалитета посредством аукциона.

Межевание земельного участка: пошаговая инструкция

Чтобы воспользоваться возможностью бесплатно определить границы земельного участка в рамках ККД, собственникам достаточно собрать и сдать в администрацию пакет документов, а после допустить на свою территорию кадастрового инженера.

Землевладельцам, не попавшим в «льготные» категории или ККД, стоит самостоятельно позаботиться о проведении межевания. Особенно это касается случаев, когда в большом участке выделяются доли, возникла спорная ситуация с владельцами соседних наделов или на наличии межевого плана настаивает потенциальный покупатель.

Пошаговая процедура межевания участка выглядит следующим образом:

Шаг 1. По возможности ознакомиться с законодательной базой

Руководствоваться нужно все тем же ФЗ 221 в редакции с 1.01.2017 г. в части организации работы кадастровых инженеров и заключении договора на проведение данного вида работ. Требования к оформлению межевого плана можно прочитать в ст. 22 ФЗ 218.

Шаг 2. Сбор документов

Перечень необходимых документов будет зависеть от конкретной ситуации, но в пакет документации обязательно входят:

  • заявление и официальное задание на проведение землемерных мероприятий;
  • паспорт (иной документ, подтверждающий личность и персональные данные) и СНИЛС собственника;
  • документы о приобретении прав на участок: договор о покупке земли, свидетельство о вступлении в наследство, выписка о получении земли в собственность, справка из архива и прочее;
  • правоустанавливающая документация, к ней относятся свидетельство о праве собственности (владения), выписка из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт, план участка;
  • акт согласования границ (если участок расположен в деревне, поселке, дачном хозяйстве) и список лиц, заинтересованных в согласовании;
  • если на земле построен дом или другие существенные постройки, необходима справка о зданиях или домовая книга.

Шаг 3. Привлечение кадастрового инженера

Полный перечень специалистов и организаций, осуществляющих измерительные работы, размещен на сайте Росреестра. Присутствие сведений о специалисте в данном реестре гарантирует наличие у кадастрового инженера необходимых документов: лицензии, действительного квалификационного аттестата, договора страхования ответственности. С кадастровым инженером заключается договор подряда, являющийся основанием для проведения всех мероприятий по определению границ участка.

Шаг 4. Согласование с соседями

Прежде чем поводить замеры, следует уведомить собственников соседних участков и иных заинтересованных лиц о месте и сроках проведения собрания по согласованию границ. Уведомление вручается под подпись, высылается за месяц до начала работ по почте (в том числе по электронной почте) или, если невозможно вручить уведомление лично, публикуется в официальном источнике СМИ местных органов власти.

Кадастровый инженер проверяет документы присутствующих лиц, подтверждающие их права и полномочия, и проводит собрание. По результатам составляется акт по согласованию местоположения границы. Если с кем-либо из заинтересованных лиц не достигнуто согласие, в акт вносятся все имеющиеся возражения.

Шаг 5. Замер территории с установкой межевых знаков

Этот шаг в дополнительном разъяснении не нуждается.

Шаг 6. Формирование межевого дела на основе проведенных измерительных мероприятий

Этот шаг в дополнительном разъяснении не нуждается.

Шаг 7. Создание межевого плана

Документ подготавливается в электронном виде и заверяется ЭЦП (электронной подписью) кадастрового инженера. Отдельно в договор подряда можно внести пункт о предоставлении копии плана на бумажном носителе.

Завершить процедуру регистрации нужно в Росреестре, представив для внесения в единую базу данных межевой план и пакет документов.

Время и деньги: затраты на межевание земельного участка

Не стоит говорить, что процесс межевания потребует от собственника немалых временных и финансовых затрат. Точное количество времени, которое пройдет с момента заключения договора до оформления межевого плана, предсказать непросто. Геодезические замеры с установкой межевых знаков на местности занимают не больше двух – трех недель. Однако к этому нужно прибавить положенное время на извещение соседей и проведение согласования, время на сбор документов и, возможно, ожидание очереди при большом количестве заказов у кадастрового инженера. Оформление может «затянутся» еще на 1 – 2 месяца, если у земли нет кадастрового паспорта с присвоенным номером участка. В этом случае потребуется сначала направить обращение в Росреестр для постановки участка на кадастровый учет.

Время можно сэкономить, оплатив услуги посредническим организациям, специализирующимся на подготовке документов и заключении договора подряда по доверенности от собственника участка.

Без услуг посредника сумма, которую придется потратить на получение межевого плана, будет состоять из двух частей:

  • стоимость каждого этапа работ, включая стоимость и количество часов работы;
  • условия работы: климатические, рельефные и иные особенности региона.

В зависимости от региона полная стоимость межевания колеблется от 10 до 50 тыс. руб. Можно попробовать снизить затраты за счет большого количества конкурирующих специалистов и организаций, выполняющих работы по замерам границ и созданию межевого плана. Для этого перед заключением договора стоит изучить и сравнить прайс-листы нескольких кадастровых инженеров, работающих в данном регионе.

Проблемы, связанные с межеванием, и способы их решения

В теории процедура уточнения границ участка выглядит несложной. Но на практике собственник земли может столкнуться с серьезными проблемами, препятствующими проведению межевания участка. Отдельные случаи указаны в ст. 26 Закона ФЗ 218 среди оснований, по которым государственная регистрация будет приостановлена.

Прежде всего, нужно помнить, что межевой план может быть оформлен на участок, находящийся в собственности и не имеющий обременений (ограничений права), таких как залог, ипотека и прочее. Но и при соблюдении этих требований при определении границ недвижимости могут обнаружиться обстоятельства, делающие невозможным завершение межевания:

  1. Наличие официальных возражений, обоснованность которых подтверждается документами.
  2. Часть участка пересекает территориальные границы ближайшего населенного пункта.
  3. Земельный надел образован из участков разного целевого назначения.
  4. Фактическая площадь земельного надела больше, чем размер участка, указанный в кадастровом реестре.

Последняя проблема далеко не редкость. Законодательством допускается небольшое «расширение» границ участка, но дополнительный участок не должен превышать нормы, установленные региональными или муниципальными законами (ФЗ- 93 от 30.06.2006). Если согласовать превышение земельного участка у местных органов власти не получается, решить проблему можно одним из трех способов:

  • уменьшить площадь недвижимости;
  • выкупить «прирезанные» сотки;
  • обратиться в суд для разрешения спорной ситуации.

В судебном порядке можно преодолеть и другие препятствия, перечисленные выше. При этом важно тщательно соблюдать все этапы межевания, чтобы не создать повода для судебного решения в пользу другой стороны.

Рассмотрим пример из судебной практики

Участок под садоводство на территории СНТ «Родник», принадлежащий Иванову на правах собственности, получен в наследство в 2000 году. Межевание земли на территории садового товарищества не проводилось, а все ограждения были установлены при получении наделов первыми садоводами в 80-х годах.

Приехав весной на участок, Иванов обнаружил отсутствие забора между своим и соседним участком. Собственник соседнего участка Рыков пояснил, что во время зимнего периода нанял кадастрового инженера и установил точные границы своего участка, руководствуясь картой-планом СНТ «Родник». По результатам геодезических работ граница между участками была передвинута на 90 см. вглубь участка Иванова, пересмотреть результаты межевания добровольно Рыков отказался.

Иванов подал исковое заявление в суд с требованием отменить результат определения границ и провести повторные замеры на основании того, что при проведении межевания Рыков пренебрег ст. п.п. 7 – 10 ст. 39 ФЗ-221 и не известил Иванова о предстоящем межевании и собрании заинтересованных лиц.

В суде Рыков аргументировал тем, что извещение не направлялось на адрес Иванова, но публиковалось в газете муниципального района. Суд установил, что фактический адрес Иванова имеется в управлении СНТ «Родник», а, следовательно, Рыков нарушил п. 8 вышеназванной статьи, предусматривающий публичную публикацию только при невозможности вручить или переслать извещение по почте.

Суд счел действия Рыкова незаконными и вынес решение полностью удовлетворить требования Иванова об отмене результатов межевания соседнего участка.

Приведенный пример позволяет сделать вывод о необходимости строгого соблюдения пошаговой процедуры, установленной законодательством. Даже малейшее отступление от закона может аннулировать дорогостоящую процедуру межевания и привести к дополнительным проблемам.

Земельный участок в
Новокузнецке под строительство

Продам земельный участок Новокузнецк

Продам земельный участок в Новокузнецке, площадью 41363 м2, под строительство торгового центра. Центральный район

Продам земельный участок Новокузнецк

Продам земельный участок в Новокузнецке, площадью 41363 м2, под строительство торгового центра. Центральный район

Продам земельный участок Новокузнецк

Продам земельный участок в Новокузнецке, площадью 41363 м2, под строительство торгового центра. Центральный район

Продам земельный участок Новокузнецк

Продам земельный участок в Новокузнецке, площадью 41363 м2, под строительство торгового центра. Центральный район

Продам земельный участок Новокузнецк

Продам земельный участок в Новокузнецке, площадью 41363 м2, под строительство торгового центра. Центральный район

Продам земельный участок Новокузнецк

Продам земельный участок в Новокузнецке, площадью 41363 м2, под строительство торгового центра. Центральный район

Продам земельный участок Новокузнецк

Продам земельный участок в Новокузнецке, площадью 41363 м2, под строительство торгового центра. Центральный район

Как признать сделку по покупке земли незаконной?

Сделка по приобретению земельного надела подразумевает значительные материальные риски для всех участников сделки.

Нередко заключенные договоры купли-продажи таких наделов признаются впоследствии недействительными, и одна из сторон сделки (в отдельных случаях — обе стороны) несёт значительные финансовые потери. Причины для признания сделки (или её последствий) недействительной могут быть разные.

Причины признания сделок с землёй незаконными

Незаконные сделки, согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ, подразделяются на две категории:

  1. Оспоримые сделки.
  2. Ничтожные изначально сделки.

Для оспоримых сделок их незаконность должна доказываться в судебном порядке.

Затем, по факту признания сделки недействительной (частично недействительной), признаются нелегитимными и последствия такой сделки для её сторон и/или третьих лиц.

Ничтожные сделки

Сделки по покупке земельных наделов считаются ничтожными с момента подписания договора (то есть, юридически недействительными изначально) в тех случаях, когда имеет место:

  • Противоречие сделки нравственным основам, а также основам правопорядка (ст. 169 ГК РФ);
  • Мнимая сделка;
  • Притворная сделка;
  • Некорректное составление договора покупки надела земли;
  • Заключение сделки участником, признанным недееспособным по решению суда;
  • Заключение сделки несовершеннолетним, не достигшим 14 лет.

Мнимой сделка по покупке земли является в случае, когда у субъектов такой сделки нет намерения достигнуть результата, декларируемого в договоре. Стороны такой сделки, как правило, преследуют скрытую цель, противоречащую закону.

В данном случае покупка земли — мнимая цель субъектов сделки, в то время как их реальная цель – избежать взыскания задолженности или добиться признания банкротом участника-продавца такой сделки.

Если одно физическое лицо дарит земельный надел другому, и они не являются родственниками между собой, то одаряемому лицу необходимо будет заплатить подоходный налог.

Для сделок с земельными наделами такой налог, как правило, являет собой внушительную сумму.

Чтобы избежать оплаты такого налога, стороны заключают «притворный» договор покупки земли, указывая в таком договоре как можно меньшую цену.

Договор покупки земли считается составленным некорректно, если в договоре отсутствуют обязательные для такого договора элементы:

  • Участники сделки с их достоверными паспортными и другими данными;
  • Предмет договора (собственно земельный надел, его характеристики и сопроводительная документация);
  • Форма заключения договора (письменно);
  • Волеизъявление субъектов сделки, оформленное в конкретную цель — приобретение земли.

Следует помнить, что наличие в договоре о покупке земли пунктов, освобождающих продавца от ответственности в случае возникновения претензий третьих лиц, либо пункта, признающего продавца право выкупить проданную им землю обратно в любой момент, делают такой договор ничтожным.

Важно помнить, что если после совершения сделки по покупке земельного надела выяснится, что один или оба участника такой сделки были ранее признаны недееспособными, то такая сделка признаётся ничтожной, в соответствии со ст. 171 главы 9 Гражданского кодекса РФ, а её последствия нивелируются (происходит возврат средств покупателю и земельного надела продавцу).

Оспоримые сделки

Заинтересованные лица, сомневающиеся в законности договора покупки надела земли, могут подать в суд с целью оспорить законность заключения такого договора.

Если договор покупки земельной недвижимости был заключен без вышеописанных нарушений, то сделка с таким договором может быть признана судом недействительной (полностью или частично) в следующих случаях:

  • Один из субъектов сделки в минуту подписания договора находился в состоянии, при котором такой субъект не мог отдавать себе отчёт в своих действиях;
  • Субъект договора находился под влиянием заблуждения, принуждения, различных угроз или тяжёлых жизненных обстоятельств (кабальных);
  • Предмет договора (земельный надел) был приватизирован с нарушением законодательных норм;
  • Субъект договора, являющийся юридическим лицом, совершил сделку с земельным наделом, не соответствующую юридическому статусу такого субъекта;
  • Договор был подписан лицом, ограниченно дееспособным;
  • Субъектом сделки выступал несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет без своих законных представителей.

Эмоциональное или психическое состояние, при котором субъект сделки не может отдавать отчёта в своих действиях, может быть вызвано различными причинами:

алкогольным или наркотическим опьянением, состоянием аффекта и др.

Если участника сделки ввели в заблуждение относительно последствий такой сделки заинтересованные лица (как со стороны другого субъекта договора, так и со стороны третьих лиц), или были моменты угроз, шантажа или вымогательства, то суд признаёт такую сделку недействительной, а сторону, подвергшуюся давлению — потерпевшей стороной, в пользу которой необходимо возместить убытки.

При достаточном количестве доказательств дело может перейти из раздела арбитражного права в уголовное.

Согласно Федеральному закону «О приватизации…» № 178, существуют правила приватизации земельных наделов, нарушение которых может привести в будущем к судебному оспариванию законности сделок, произведённых с такими нарушениями.

Каждое юридическое лицо имеет определённую сферу деятельности, обозначенную в учредительных и уставных документах. Сфера деятельности юридического лица имеет ограничения на основании устава и законодательства РФ.

Если юридическое лицо вышло за рамки уставной деятельности при покупке земельного надела, либо превысило законные ограничения на покупку наделов определённых категорий земли, то заинтересованные лица могут оспорить подобную сделку в судебном порядке.

Приобретение юридическим лицом земельного надела, относящегося к категории земли, не связанной или противоречащей уставной деятельности данного юридического лица, может быть оспорено.

Если субъект сделки ограниченно дееспособен, то такая сделка может быть оспорена, если под ограничение дееспособности данного субъекта попадают сделки с недвижимым имуществом. В данной ситуации суд в первую очередь будет выяснять степень ограничения дееспособности участника договора относительно предмета данного договора.

В некоторых случаях сделки с покупкой земельных наделов может совершать несовершеннолетний гражданин в возрасте от 14 до 18 лет при участии своих законных представителей (родителей, опекунов или государственных органов опеки).

Процедура признания договора покупки земли недействительным

Если после заключения договора один из его субъектов посчитал, что его права были нарушены, такой субъект может обратиться в органы судебной власти с целью оспаривания невыгодной сделки и/или последствий такой сделки.

В суд также могут обратиться и третьи лица, если они понесли убытки или были незаконно ущемлены в своих правах в результате данной сделки.

Чтобы возместить убытки от незаконной сделки, необходимо тщательно подготовиться к подаче заявления в суд.

Такая подготовка может включать в себя:

  1. Анализ последствий сделки и поиск законных оснований для признания её недействительной.
  2. Сбор необходимых доказательств.
  3. При необходимости получение консультации у профессиональных юристов.
  4. Составление искового заявления в суд.

Заявление в органы судебной власти должно быть составлено в соответствии со ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Например, кто-то может быть свидетелем угроз, вымогательства в отношении продавца.

Доказательством обвинения в совершении мнимой сделки по продаже земельного надела с целью уклонения от уплаты задолженностей может служить справки от судебных приставов о наличии таких задолженностей (информация о судебных задолженностях физических лиц находится в открытом доступе), а также факты, подтверждающие дальнейшее пользование ответчиком якобы проданным наделом земли.

Исковое заявление должно включать в себя:

  • Наименование судебного органа;
  • ФИО истца и ответчика с указанием адреса проживания;
  • Сущность требований истца;
  • Цена иска (если присутствует);
  • Основания, исходя из которых было составлено данное заявление-иск;
  • Перечисление доказательств в пользу истца.

Существуют типовые бланки судебных заявлений, но важно принять во внимание, что составление исковых заявлений касательно договоров купли-продажи наделов земли требует большого опыта от составителя, поэтому хорошим решением может стать обращение за помощью к профессиональным юристам.

К исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие заключение оспариваемого договора, а также доказательства его незаконности.

Собираетесь купить участок под ИЖС и построить на нем дом своей мечты? Подробная инструкция описана здесь.

Приобретение земли у государства является более выгодной, чем покупка у собственника. Все подробности в нашей статье.

Случаи из судебной практики

Итак, сделки по покупке земельных наделов могут нести опасность обмана или мошенничества, что для участников такой сделки может обернуться материальными потерями.

Чтобы восполнить такие потери или предотвратить их, необходимо обратиться в суд, собрав необходимые доказательства для признания заключенного договора недействительным.

Возможно ли продать земельный участок ниже кадастровой стоимости

Торговые отношения между гражданами достаточно подробно регулируются действующим законодательством, но при этом далеко не все знают об особенностях различных правовых актов.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

В частности, многие интересуются тем, может ли устанавливаться цена продажи земельного участка ниже кадастровой стоимости в 2018 году.

Что это такое

Нередко встречаются такие ситуации, когда продавец просит покупателя указать в договоре заниженную стоимость имущества для того, чтобы сократить сумму налогообложения.

Интерес продавца в данном случае предельно понятен, так как в процессе подачи налоговой декларации он должен будет приложить договор, в котором будет указываться соответствующая сумма оплаты товара.

Начиная с 2018 года, в действующее законодательство вводится норма, которая позволит оказать существенное влияние на продавцов, действующих с противоречиями действующему законодательству.

Если же цена имущества меньше кадастровой стоимости, то в таком случае налог доначисляется, но делается это, правда, не от полной кадастровой стоимости, а только от 70% от указанной суммы.

В преимущественном большинстве случаев указанная кадастровая стоимость сама по себе является завышенной, причем чаще всего для этого нет никаких оснований. В то же время завышенная кадастровая стоимость автоматически приводит к тому, что при проведении каких-либо сделок с данной недвижимостью придется оплачивать повышенные налоги.

Иногда причиной такого явления становятся какие-либо грубые ошибки, такие как некорректное указание всевозможных технических характеристик здания. Также есть и другие причины, которые могут сказываться на этом показателе.

Причина заключается в том, что уполномоченные оценщики в процессе проведения экспертизы принимают во внимание большое количество информации, включая престижность указанного района, уровень дохода населения, а также стоимость соседних объектов недвижимости.

Изменения в кодексе

Начиная с 1 января 2018 года, начали действовать новые корректировки Налогового кодекса, внесенные в связи с принятием нового Федерального закона №382-ФЗ, что произошло 29 ноября 2014 года. В частности, были изменены условия освобождения от необходимости оплаты налога на доходы физических лиц при наличии прибыли, возникающей в процессе продажи какого-либо имущества.

В первую очередь, корректировкам подвергся текст статьи 217, в которой указывались единые условия, которые должны соблюдаться для того, чтобы человек мог освободиться от необходимости оплаты налога с прибыли, полученной за счет реализации собственного имущества.

В частности, ключевым условием является распоряжение указанным имуществом на протяжении не менее трех лет, причем данные условия относились не только к жилой недвижимости, но и к земельным участкам и прочим объектам личной собственности. Единственным исключением из данного правила являются только ценные бумаги или какое-либо имущество, которое использовалось в коммерческих целях у частных предпринимателей.

Также данной статьей ограничился круг лиц, которые имеют право освободиться от необходимости уплаты через три года владения указанным имуществом, вследствие чего общий срок для нахождения в собственности увеличился до пяти лет. В этой же статье указывается условие об обложении налогом прибыли, сумма которого устанавливается в соответствии с кадастровой стоимостью имущества, умноженной на коэффициент 0.7, если недвижимость была продана по цене, не достигающей кадастровой.

Региональным органам власти было предоставлено право на то, чтобы на свое усмотрение сокращать пятилетний срок собственности и указанный коэффициент, который применяется к кадастровой стоимости в процессе определения налогооблагаемого дохода.

Указанные нововведения распространяются исключительно на те объекты недвижимости, которые были получены физическим лицом после 1 января 2018 года. Правила получения соответствующего имущественного вычета в процессе продажи недвижимого имущества до того, как истечет срок владения, предусмотренный для освобождения от налогообложения, не подверглись никаким изменениям, и по-прежнему граждане могут самостоятельно воспользоваться одним из доступных вычетов.

Узнайте далее, как проверить земельный участок при покупке.

Как узнать цену и что делать, если она не определена

Для того, чтобы определиться с кадастровой стоимостью определенной недвижимости, стоит воспользоваться одним из доступных способов:

  • заглянуть в договор, который оформлялся в процессе проведения сделки по купле-продаже указанного имущества, так как этот документ зачастую изначально включает в себя кадастровую стоимость;
  • узнать нужную информацию на официальном сайте Росреестра, и для этого нужно ввести соответствующий кадастровый номер указанного имущества в открывшуюся форму, после чего кликнуть функцию «Сформировать запрос»;
  • запросить кадастровую справку, в которой указывается кадастровая стоимость любого недвижимого имущества, в Государственном Кадастре недвижимости, для чего в территориальное отделение данного органа или многофункциональный центр отправляется соответствующий запрос, после подачи которого уполномоченным сотрудникам потребуется не более пяти дней на выполнение всех необходимых действий;
  • данные о кадастровой стоимости определенного имущества можно получить на официальном сайте Росреестра, предварительно заказав соответствующую выписку в Государственном Кадастре.

Ситуации, при которых стоимость определенного объекта соответствующими органами не была установлена, встречаются на сегодняшний день крайне редко. При этом в соответствии с Налоговым кодексом, если на 1 января текущего года кадастровая стоимость объекта не была установлена, сумма дохода устанавливается в соответствии со стоимостью сделки, прописанной в оформляемом договоре между сторонами.

Как продать земельный участок ниже кадастровой стоимости в 2018 году

На сегодняшний день специалисты готовы предоставить огромнейшее количество вполне легальных и законных способов, с помощью которых можно будет минимизировать сумму налогов в процессе продажи какой-либо недвижимости.

Еще одной достаточно актуальной проблемой, связанной с оценкой стоимости недвижимого имущества, является то, что действующие на сегодняшний день нормы не совсем соответствуют требованиям, диктуемым современным рынком.

Таким образом, квартира, которая находится в ужасном состоянии, но при этом имеет достаточно большую площадь или крайне выгодное месторасположение, может иметь огромную кадастровую стоимость, а любые сделки с ней, соответственно, потребуют выплаты завышенного сбора.

При этом продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости можно без каких-либо опасений, так как это предусматривается действующим законодательством, а сама процедура проводится точно так же, как и при стандартном проведении сделки купли-продажи. Единственным нюансом в данном случае является то, что налогооблагаемая база в любом случае будет составлять не менее 70% от установленной кадастровой стоимости.

Какие могут быть последствия

Кадастровая стоимость представляет собой показатель, который получается уполномоченными специалистами впоследствии массовой оценки цен недвижимости, имеющей аналогичные параметры. В теории данная система должна помогать установить рыночную стоимость, так как основывается на фактической стоимости отдельной недвижимости, но на практике же в преимущественном большинстве она является завышенной, и этому есть множество объяснений.

Также данное нововведение было интегрировано на выходе из финансового кризиса и в процессе наступления нового, что само по себе привело к существенному падению цен на различное недвижимое имущество, в то время как принятые ранее кадастровые нормы по-прежнему остались завышенными.

В конечном итоге продавцы довольно часто сталкиваются с тем, что стоимость необоснованно завышается в несколько раз, и в особенности данная проблема является актуальной для жителей столицы, так как во внимание принимается средний уровень дохода, общая численность граждан, проживающих на указанной территории, а также стоимость соседней недвижимости.

Налог на прибыль

В соответствии с нормами, указанными в статье 268 Налогового кодекса, если стоимость, по которой было приобретено определенное имущество, указанное в подпунктах 2, 2.1 и 3 пункта 1 данной статьи, с учетом затрат, необходимых для его реализации, превышает полученную выручку за счет проведения данного действия, разница между указанными величинами в конечном итоге будет признана как убыток налогоплательщика, и в дальнейшем будет приниматься во внимание в процессе определения точной суммы налогообложения компании.

В процессе продажи различных земельных участков порядок, в соответствии с которым будет определяться финансовый результат, полученный за счет его реализации и принимающийся во внимание в процессе определения точной суммы налогообложения, непосредственно зависит от того, у кого и когда ранее покупалась данная территория.

Если земельный участок раньше находился в собственности государственных органов на протяжении 1.01.07-31.12.11, то в таком случае сумма прибыли будет устанавливаться в соответствии с порядком, прописанным в пункте 5 статьи 264.1 Налогового кодекса.

Если же покупка осуществлялась вне указанного временного промежутка или вообще земля приобреталась у частного собственника. Сумма будет устанавливаться на основании норм, прописанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса.

Земельный налог

Если покупаемая или продаваемая территория находится на территории какого-либо муниципального образования, в котором был введен специализированный земельный налог, то в таком случае владелец территории автоматически признается налогоплательщиком по данному сбору.

Причина заключается в том, что данный налог распространяется только на те земельные участки, которые находятся в частной собственности налогоплательщика, в связи с чем обязанность по уплате сбора сохраняется вплоть до того момента, как право собственности на имущество не будет передано покупателю, то есть до момента государственной регистрации этих прав.

Могут ли отказать в регистрации

Некоторые сомневаются в том, что государственные органы зарегистрируют сделку по заниженной стоимости. На практике Регистрационная палата в обязательном порядке проведет все необходимые регистрационные мероприятия относительно земельного участка и всей недвижимости, которая на нем находится, и беспокоиться о возможности отказа не следует.

Какой налоговый вычет при покупке дома с участком — узнайте из этой статьи.

Возможна ли продажа земельного участка с обременением — мы расскажем далее.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как совершается продажа земельного участка с обременением

Приобретение земельного участка – одна из ситуаций, с которой может столкнуться лицо, желающее вложить свободные денежные средства. Покупается земля в разных целях: под индивидуальное или коммерческое строительство, разведение личного подсобного или дачного хозяйства, строительство жилого или производственного комплекса в черте населенного пункта, организацию животноводческой фермы или выращивание сельскохозяйственных культур.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Законодатель рассматривает ситуацию, когда участок может быть обременен в отношении совершения сделок отчуждения. Поэтому специалисты советуют не спешить с подписанием договора купли-продажи, а внимательно изучить техдокументы на землю, подать запрос в специальную структуру, чтобы выяснить правдоподобную информацию о настоящем хозяине участка, возможных ограничениях.

Для будущего покупателя важно знать, можно ли снять эти ограничения и как это сделать, ведь существуют земли, например, которые вообще не подлежат продаже. Большую роль также играет, кто наложил ограничения.

Основным документом, на основании которого Росреестр может переоформить право собственности с одного лица на другое, является договор купли-продажи или иной, отображающий сделку отчуждения. Если на земле есть обременения, о чем обязан сообщить покупателю продавец, то стороны должны подписать соглашение, в котором будут отображены эти сведения.

Центральные нюансы

Если продавец умолчит о наличии обременений, после регистрации прав собственности на нового владельца ситуация все равно вскроется. Покупатель имеет право обратиться в суд и потребовать расторжения договора. В другом случае он может потребовать частично возвратить оплаченные средства. Судебная практика говорит, что покупатель в таких случаях выигрывает спор в связи с тем, что закон был нарушен продавцом.

Общие моменты

В российском законодательстве под обременением земли принято понимать ограничения, которые не позволяют в полной мере собственнику пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Обременение накладывается в процессе эксплуатации участка. Эта процедура носит официальный законный характер. В результате наложенного обременения участок может быть даже выставлен на торги, о чем, конечно, не будет знать покупатель.

Если на участке расположены строения, то вполне возможно, что ограничения могут быть наложены на них. По закону считается, что собственник строения не может им пользоваться без права владения землей, даже на условиях аренды.

Если ограничения наложены, например, на жилой дом или объект культурного наследия, то земля под ним не может быть продана, ведь 2 вида недвижимости неотделимы друг от друга.

Причин для наложения ограничений много, сделать это можно опираясь на:

  • законодательные нормы;
  • судебное решение для ареста имущества, наложения публичного сервитута и др.;
  • заключенный договор, например, аренды или залога.

Если участок будет приобретен с обременением, то ограничение следует зарегистрировать в Росреестре, как и права собственности. Практически при всех видах обременений участок может быть продан, если на это согласен покупатель, т. к. ограничения привязываются к имуществу, а не к правам собственности.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Где можно взять квитанцию на оплату аренды земельного участка — узнайте далее.

Нормативная база

Законодательные акты РФ дают полное определение обременению, что это и как собственнику пользоваться имуществом, на которое ограничены права.

Различная информация гласит:

  • Как образуются участки, и возникает право на землю (Земельный кодекс, ст. 11.4−11.7).
  • Чем обосновываются права собственников, когда на имущество наложены обременения (Земельный кодекс, ст. 11.8) при:
    • бессрочном пользовании землей (п. 2);
    • аренде (п. 4);
    • сервитуте (п. 5).
  • Как проводить регистрацию земли, если на ней есть обременение (ФЗ №122 (21.07.97).

Что важно знать

От вида обременения, которое было наложено, зависит, как оно возникло, т. е. это не всегда какое-то действие со стороны собственника. Например, участок находится на территории, на которой применяются особые условия использования. В другом случае через участок собственника может проходить линия электропередачи, газопровода или водопровода.

Кроме того собственник обязан будет обеспечить доступ к важному объекту для обслуживающей организации, об этом должен знать будущий покупатель. Если, например, коммуникации не расположены на поверхности, это не обозначает, что их нет под землей.

Приостановить частично право собственности можно через ограничение на:

  • аренду или передачу земли в пользование другому лицу;
  • продажу, когда устанавливаются временные рамки для совершения этой операции;
  • определенное время, когда проводится застройка участка или начавшееся строительство замораживается;
  • въезд и облагораживание территории;
  • передачу наследственных прав;
  • проведение различных работ, в том числе и ремонтных, когда строения, расположенные на земле планируется реконструировать;
  • занятие на территории охотой, рыбалкой, сбором растений в течение определенного периода времени.

Фактически ограничения можно разделить на 2 вида: общие и специальные. При наложении общих за собственником закрепляется ответственность предоставлять об участке полную информацию по требованию, сюда можно отнести сервитут и различные его виды.

Собственник не может использовать участок на свое усмотрение, т. к. это нанесет вред окружающей среде и здоровью людей. Когда накладываются специальные ограничения, собственнику запрещается на земле заниматься определенными видами деятельности, например, добывать полезные ископаемые.

Важные нюансы процедуры

Существуют ограничения, при которых проводить сделку купли-продажи бессмысленно, например, арест недвижимости. При этом в Росреестре откажут переоформлять права собственности.

Когда у продавца оформлена ипотека, а участок находится в залоге, ему важно согласовать погашение долга с кредитодателем и покупателем земли, способов для этого может быть несколько. Продавец может полностью внести сумму долга, а после этого заключить договор купли-продажи. В другом случае можно заключить с кредитным учреждением договор на отчисление в счет долга средств от продажи земли.

Когда ограничением является аренда, то покупателю важно помнить, информация о ней не отображается в регистрационных документах, кроме случаев долгосрочных отношений, свыше 12 месяцев.

Обременение с участка снимется автоматически, как только срок договора аренды истечет. При наличии на земле сервитута или концессии сделка купли-продажи может также считаться законной. В любом случае важно, чтобы информация об обременении была внесена в договор.

Договор и его возможные виды

Договор купли-продажи при наличии обременения на участке оформляется только в письменном виде.

Информация об ограничениях на имуществе вносится в зависимости от их вида, т. к. у каждого из них есть свои особенности:

Проведение продажи земельного участка с обременением

При проведении сделки особое внимание следует уделять обременениям, когда на участок наложен арест, он находится в залоге или передан в аренду. Покупателю желательно добиться снятия ограничения до того, как будет заключен договор купли-продажи.

В этих 3 случаях покупатель может при наличии:

  • выяснить, как долго будет проводиться судебное разбирательство, в котором затрагивается земля;
  • узнать у судебных приставов срок ареста;
  • заключать договор купли-продажи только после окончания разбирательства и снятия ареста.
  • поговорить с продавцом, как тот собирается погашать долг;
  • потребовать от заемщика (продавца участка) договор залога и кредитный для проверки, чтобы выяснить сумму долга.

Помимо проверки техдокументов перед тем, как будет заключаться договор продажи земельного участка с обременением покупатель для разъяснения ситуации также может обратиться в:

Прочие замечания про информацию

Для покупателя важно выяснить всю информацию о земле и продавце до совершения сделки, а при наличии возможности, попытаться снять обременение.

Оговорки по документам

Продавцу следует заранее для покупателя подготовить документы, свидетельствующие о наличии обременения, а также подтверждающие право собственности.

В них должны входить:

  • Выписка из ЕГРП. Свидетельство о праве собственности было отменено в июле 2018 г. Поэтому при наличии выписки продавцу вполне можно подтвердить свои права на недвижимость. Выписка должна быть получена накануне предъявления. Ограничения и причины их наложения будут указаны в ней в специальной строке.
  • Документ, удостоверяющий личность продавца – паспорт. Если продавец является ИП, то лучше запросить дополнительно свидетельство о госрегистрации. Когда продавец состоит в браке, то потребуется нотариально оформленное разрешение на продажу имущества со стороны супруга.
  • Техдокументы на участок – межевой план, кадастровый паспорт. Из них можно выяснить категорию земель, к которой принадлежит участок, и вид разрешенного использования (целевое назначение).
  • Документ, на основании которого земля перешла в собственность продавцу, это может быть договор купли-продажи или дарственная, другой.
  • Другие бумаги, которые могут быть выданы управлением архитектуры или надзорным органом.

Справка об отсутствии

Справку об отсутствии ограничений на земельном участке потенциальный покупатель может запросить у самого продавца. На ее основании можно удостовериться в информации, представленной в выписке из ЕГРП. Перед тем, как произойдет купля-продажа земельного участка с обременением запросить ее можно, обратившись лично в МФЦ, или удаленно через портал Госуслуг.

Заявка на получение справки подается продавцом:

  • лично или через представителя;
  • по почте;
  • по электронке;
  • по телефону;
  • через официальный сайт Госуслуг.

Обычно справку изготавливают в течение 2 дней, за нее придется оплатить госпошлину в размере 230 руб. От обращающегося лица потребуется паспорт, правоустанавливающие документы, заявление.

Регистрация границ и специальных зон

Каждый вид обременений подлежит госрегистрации, для этого необходимые сведения заносятся в госреестр. Процедура является обязательной для собственника. Существуют определенные территории, возле которых может находиться продаваемая земля. Обременение на участке может быть именно из-за его расположения.

К таким зонам относятся:

  • охраняемые законом, обычно там находятся оздоровительные объекты, водоемы и полезные источники воды, др.;
  • территории, где расположены санитарно-эпидемиологические станции для охраны водоемов, полезных источников, промышленных объектов;
  • территории, где находятся опасные и вредные объекты, в том числе сооружения, АЭС, захоронения вредных веществ, химическое производство и др.

Как проверить и снять обязательства

Будущий собственник участка обязан проверить все документы на него:

  • правоустанавливающие;
  • выписку из ЕГРП;
  • справку об отсутствии ограничений;
  • кадастровый паспорт.

Для снятия ограничений потребуется устранить причину их наложения, а в каждом случае она будет разной, например:

  • при нахождении объекта в залоге продавцу потребуется оплатить кредит;
  • при обременении арендой следует расторгнуть договор;
  • при наличии ареста – дождаться окончания разбирательства;
  • сервитут можно отменить судебным решением.

При этом важно понимать, что собственник не может сам отменить или снять обременение, это должен сделать исполнительный орган или лицо, с которым было заключено соглашение.

Как происходит оформление купли продажи дачного участка — читайте здесь.

Образец заявления на аренду земельного участка вы можете найти в этой статье.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Смотрите так же:

  • Бланк оформление купли продажи автомобиля Бланк оформления договора купли-продажи транспортного средства Как правило, человек, столкнувшийся с вопросом купли-продажи автомобиля в 2015 году, не сильно переживает по этому поводу, так как многие считают, что в составлении подобного договора […]
  • 3 ндфл по продаже квартиры образец заполнения 2014 3-НДФЛ 2017 Сайт посвящен налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форме 3-НДФЛ) и порядку её заполнения. Этот сайт не является коммерческим и не представляет какую-либо организацию. Создавая этот сайт, мы постарались предоставить […]
  • Консультации для родителей дефектолога в доу Должностная инструкция учителя-дефектолога ДОУ ___________ /___________________/ подпись Ф.И.О. протокол № ___ от «___»_____ 2018 г. заведующий МБДОУ № ________ ___________ /___________________/ подпись Ф.И.О. Приказ № ___ от «___»_____2018 г. […]
  • Исполнение бюджета 2014 хабаровский край ЧТО ВАЖНО ЗНАТЬ О НОВОМ ЗАКОНОПРОЕКТЕ О ПЕНСИЯХ Подписка на новости Письмо для подтверждения подписки отправлено на указанный вами e-mail. 14 мая 2015 Основные характеристики бюджета Пенсионного фонда Российской Федерации на 2014 год утверждены […]
  • Фсс заявление о регистрации ип Как ИП заполнить заявление в ФСС 2015 Доброго времени суток! Сегодня тему статьи я решил посвятить регистрации ИП в ФСС как работодателя, а точнее как правильно заполнить заявление ИП для ФСС. Для того чтобы заполнить заявление первое что нужно […]
Комментарии запрещены.